В России обычно наблюдается сезонность на рынке недвижимости, и цены могут колебаться в разное время года в зависимости от региона. Однако, общепринятой тенденцией является то, что цены на недвижимость могут падать в начале осени и зимой, когда спрос на рынке снижается из-за сезонного спада активности покупателей. В то же время, весной и летом цены на недвижимость могут повышаться, когда спрос на жилье возрастает. Также стоит учитывать экономическую и политическую ситуацию в стране, которая может влиять на цены на недвижимость в любое время года.

Когда в России росли и падали цены на недвижимость

В России цены на недвижимость росли и падали в разные периоды времени, зависящие от экономической и политической ситуации в стране.

В период с 2000-х годов до 2008 года цены на недвижимость в России активно росли, особенно в крупных городах. Этот период называют «бумом недвижимости». Однако, в 2008-2009 годах в связи с глобальным экономическим кризисом цены на недвижимость в России начали падать.

В 2010-х годах цены на недвижимость в России стали постепенно расти снова, но в 2014 году произошел резкий спад из-за санкций, наложенных на Россию в связи с событиями в Украине и падением цен на нефть. Однако, в последующие годы цены на недвижимость в России стали постепенно восстанавливаться.

С 2020 года цены на недвижимость в России начали расти снова, несмотря на пандемию COVID-19 и другие экономические трудности. Это связано с рядом факторов, включая стимулирование государством рынка недвижимости и рост интереса к жилью за городом.

Почему в России растут цены на недвижимость

В России цены на недвижимость могут расти по разным причинам, включая:

Рост спроса: Если спрос на жилье превышает предложение, цены на недвижимость начинают расти. В некоторых регионах России, особенно в крупных городах, спрос на жилье остается высоким из-за роста населения, увеличения количества заемщиков на ипотеку и повышения доходов населения.
Ипотечное кредитование: Рост числа людей, берущих ипотеку, может привести к увеличению спроса на жилье и увеличению цен на рынке недвижимости.
Инфляция: Рост цен на товары и услуги может привести к увеличению стоимости строительных материалов и услуг, что в свою очередь может привести к увеличению цен на недвижимость.
Экономический рост: Рост экономики и увеличение числа рабочих мест могут увеличить доходы населения и увеличить спрос на недвижимость, что в свою очередь может привести к увеличению цен на жилье.
Государственная поддержка: Введение государственных программ, направленных на поддержку рынка недвижимости, таких как субсидии на ипотеку и налоговые льготы, может привести к увеличению спроса и росту цен на недвижимость.
Однако, стоит учитывать, что на рынке недвижимости цены могут колебаться и зависеть от множества факторов, включая экономическую и политическую ситуацию в стране и на мировом рынке.

Как сильно рухнут цены на жилье в 2023 году: прогноз экспертов по новостройкам и вторичке

Цены на вторичное жилье в Москве вернутся к уровню начала 2020 года

Эксперты оценили, как сильно упадут цены на новостройки и вторичное жилье в России в 2023 году

Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?

Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…

Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.

Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?

Снижения цен, — не сомневается вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.

По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен. Хотите продавать – не затягивайте.

Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки.

НОВОСТРОЙКИ: Будут ли расти цены на новостройки в России

Логично предположить, что и новостройкам пора активно дешеветь. Но… «При росте стоимости строительства не может быть снижения цен», — комментируют застройщики. За последние годы из-за пандемии, санкций и сложностей с доставкой стройматериалы подорожали очень сильно.

Но есть и другая сторона медали: денег у потенциальных покупателей не прибавилось. Однако рынок новостроек вроде бы выглядит более благополучным, нежели вторичный. Спрос на первичку продолжает поддерживать государство. Льготную ипотеку на новостройки продлили до 1 июля 2024 года, хотя с 1 января ставка и выросла до 8% (было 7%). Программу семейной ипотеки на покупку новостройки под 6% годовых расширили: теперь ее могут получить все семьи с двумя детьми до 18 лет.

Тем не менее, еще в прошлом году спрос качнулся обратно в сторону вторички, — говорит Константин Апрелев. — Традиционно соотношение было таким: 70% — вторичка, 30% — новостройки. Но с пандемии, на фоне льготной ипотеки, стало 50 на 50. Теперь, примерно с осени 2022 года, соотношение стало прежним — 70 на 30 в пользу вторички.

Почему? Да просто потому, что на вторичке цены активнее ползут вниз и можно найти больше выгодных предложений со скидкой. Что окупает более дорогую ипотеку.

Кроме того, немногие сейчас готовы вкладываться в квартиры, которые будут построены только через два-три года, да еще брать под это ипотеку, — утверждает Апрелев. — Мало ли, что за это время может произойти.

Все это говорит об одном: серьезного изменения цен на первичное жилье в 2023 году быть не должно. При этом застройщики будут, как и в 2022 году, охотно давать скидки в некоторых проектах.

Есть у застройщиков и другие варианты оседлать спрос. Как там с продуктами? Было масло 200 г, стало 180 г — цена осталась прежней. Что-то похожее происходит и с квартирами.

В наступившем году почти наверняка продолжит сокращаться площадь квартир в новых проектах, — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Это обусловлено в первую очередь невысоким уровнем доходов населения. Кроме того, покупатели становятся рациональнее и все чаще отдают предпочтение квартирам без длинных коридоров и других нефункциональных элементов.

По данным компании «Метриум», только с января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартир в московских новостройках сократилась с 58,3 кв м до 54,3 кв м. Как показывают расчеты «КП», проблема эта системная и касается не только перенаселенной столицы, но и страны в целом. За 10 лет площадь квартир в новостройках в среднем по Москве ужалась на 33%, в среднем по стране — на 16%.

Также сохранится тренд на увеличение этажности новостроек, — утверждает Надежда Коркка. Ведь чем выше здание, тем ниже себестоимость каждого «квадрата». Повышая этажность, можно сохранить привлекательные цены без ущерба для качества жилья.

Логично предположить, что и новостройкам пора активно дешеветь.

Поможет государство понизить цены на квартиры

Общий вердикт экспертов — рынку жилья будет сложно без господдержки. Некоторые не самые крупные застройщики могут столкнуться с серьезными финансовыми проблемами. Поэтому государству деваться некуда — поддержку будут расширять. Но поскольку лишних денег в бюджете нет, делать это будут очень точечно.

Семейная ипотека теперь распространяется на все семьи с двумя и более детьми до 18 лет, которых в России очень много. Особую поддержку уже получили жители присоединенных территорий. Они могут приобрести квартиры в новостройках с привлечением ипотеки под 2%, — перечисляет Коркка. — Обсуждается запуск льготных кредитных программ для молодежи, бюджетников и ученых. Не исключено, что в этом году будет переформатирована военная ипотека. Что логично в связи с планами увеличения численности вооруженных сил и может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли.

Как предполагают эксперты, возможны и другие варианты. Например, идут разговоры о софинансировании покупки жилья (для тех категорий граждан, которых государство особо хочет поддержать) через компенсацию половины первоначального взноса. Или есть вот еще идея лизинга квартир — ее продвигают Центробанк и Минфин. То есть человек сначала считается квартиросъемщиком и каждый месяц вносит арендную плату. Но после того, как он таким образом выплатил полную стоимость жилья, оно переходит в его собственность.

Не исключаю, что власти наконец дозреют до программ, связанных с арендным жильем, — предполагает Константин Апрелев. – Субсидировать найм жилья (например, через жилищные сертификаты для нужных в тех или иных регионах работников или для военных) гораздо дешевле, чем ставку по масштабным льготным ипотечным программам. Особенно если учесть, что эта ставка сейчас растет.

Упадут цены на недвижимость в России в ближайшее время или нет?

Снижение цены на процент в месяц, скидки по 10%… Да разве так «пузыри» лопаются? Вон в соцсетях уже кричат: цены вот-вот улетят в пропасть, готовьтесь скупать московские квартиры за бесценок! Так ждать ли нам настоящего обвала цен – ну скажем, в два раза за полгода?

Тут надо иметь в виду, как минимум, два момента, — призывает мыслить здраво Константин Апрелев. — Момент первый — прежде чем продать что-нибудь ненужное, надо понять, куда потом девать деньги. А у нас сейчас нет понятного для населения варианта сохранения средств, сравнимого по надежности с недвижимостью. И с чего тогда вдруг люди побегут массово продавать квартиры вполцены? Что они дальше будут делать с полученными деньгами? Момент второй — 80% продавцов вторички живут в тех квартирах, которые планируют продать. Около 70-80% сделок — альтернативные: одно жилье продается, другое — покупается, на разницу в стоимости берется ипотека. «Чистых» покупок или продаж очень мало. Поэтому рынок крайне инертен (не подвержен резким изменениям, — Ред.).

Для понимания ситуации эксперт предлагает вспомнить сентябрь-октябрь 2022 года. Когда началась мобилизация, многие бросились продавать квартиры со скидками в 20-30%.

Эти квартиры «скидывали» люди, которые уехали или собрались уезжать. Но это длилось недолго, — констатирует Константин Апрелев. — Потому что скоро стало понятно, что со скидкой в 10% от рыночной цены квартиру уже вполне можно продать в обозримые сроки. Так зачем снижать цену еще сильнее?..

Кризис на рынке недвижимости усиливается — как и бардак в головах экспертов | Никакой стагнации не будет

Традиционно майские праздники — это радостное время для большинства соотечественников. Настроение застройщиков резко отличается, ведь с 1 мая 2023 года вступают в силу новые требования о формировании банковских резервов.

Чтобы понять причину грусти застройщиков, есть смысл разобраться: как именно повлияет отмена субсидированного ипотечного кредитования на их объемы продаж?

Сегодня начнем с этого вопроса, а затем разберем тему с бардаком в предсказаниях о состоянии рынка и закрепим свой прогноз актуальными фактами и выводами.

Начнем с цифр и расчетов

Нам не удалось найти точные данные о том, какую долю занимают ипотечные кредиты с субсидированной ставкой среди общей массы ипотечных кредитов на новостройки.

Однако, по мнению г-на Стасишина, в результате ограничительных мер минимум на 35% снизится выдача ипотеки

Именно цифру в 35% мы и возьмём за базовое снижение.

На аналитическом портале IRN.RU опубликованы данные, что среди всех продаж новостроек доля продаж с привлечением ипотечного кредитования составляет в среднем 76%.

То есть в 2023 году из 100 продаж квартир в новостройках 76 осуществлялись с привлечением ипотечных кредитов. Если из этих 76 ипотечных продаж изъять долю субсидированной ипотеки в размере 35%, то количество квартир, продаваемых с помощью ипотеки, снизится до 50.

Следовательно, раньше продавалось 100 квартир, а теперь будет продаваться 75, поскольку убыль от устранения субсидированной ипотеки банально нечем заполнить.

Небольшой вывод

На этом простом примере можно убедиться, что субсидированные кредиты в 2023 году поддерживали примерно 25% от общего количества продаж застройщиков.

Как мы видим, есть причина грусти застройщиков. В обычной экономике сокращение продаж (спроса) на 25% является сигналом того, что в отрасли наступил кризис. Ну а поскольку текущее состояние экономики РФ далеко от обычных условий функционирования, то и последствия подобного снижения продаж будут намного серьезней, чем можно предполагать.

Приведённый нами расчёт совершенно элементарный, особенно для экономиста. Тем интереснее наблюдать оценку происходящего от некоторых центральных СМИ, которые не поленились привлечь в качестве эксперта Николая Кузнецова, доцента кафедры «Финансы и кредит» Института экономики и финансов Государственного университета управления.

Как действия Центробанка повлияют на рынок недвижимости и цены на жилье | Что будет с ипотекой в 2023 году

В прошлом году мы имели возможность наблюдать за триллером, в котором банкиры не на шутку схватились со строительным комплексом. Вспомним сюжет.

Банкиры и их фронтмен Набиуллина Э.С., опасаясь пузыря на рынке недвижимости, хотели прекращения массовой льготной и субсидированной застройщиками ипотеки. В качестве основного аргумента они использовали утверждение о том, что подобные виды кредитования привели к бесконтрольному росту цен на рынке недвижимости. Обычные граждане не получили ожидаемых при введении льготной ипотеки бенефиций в виде доступного жилья за счёт недорогой ипотеки. По мнению банкиров, озолотились на этой схеме исключительно застройщики, в то время как заемщики и коммерческие банки несут слишком большие риски.

Строительный комплекс и их фронтмен Хуснуллин М.Ш. наоборот выступали за сохранение любых видов стимуляции спроса на жильё. В качестве основного аргумента они использовали поручения Президента РФ о необходимости ежегодного ввода миллионов кв.м. жилья. А также необходимость сохранить строительный комплекс в текущем состоянии, поскольку он является локомотивом экономики РФ.

Прошлогодний раунд выиграли строители — но не вчистую

Строительный комплекс наглядно продемонстрировал свои возможности, добившись продления льготной ипотеки до 2024 года, о чём публично объявило первое лицо страны.

Можно даже сказать, что г-н Хуснуллин показал высокий класс аппаратной игры, сумев донести на самый верх доказательства, подтверждающие необходимость продления программы льготной ипотеки.

Однако есть расхожее выражение, которое как нельзя лучше подходит именно к этой ситуации: «система всегда бьет класс».

Несмотря на неприятную пощёчину от строителей и отсутствие аналогичного аппаратного веса, банкиры сумели донести до всех заинтересованных сторон, что просто так они это дело не оставят Эльвира Набиуллина: Все схемы по «ипотеке от застройщиков» нужно закрывать — Российская газета (rg.ru). Обозначив намерение, ЦБ стал действовать в рамках тех полномочий, которые ему предоставляет Федеральный закон №86 ФЗ «О центральном банке Российской Федерации».

А полномочия у ЦБ РФ абсолютно уникальные и совершенно не сопоставимые с теми, которыми наделены федеральные органы исполнительной власти, на стороне которых выступают строители. Для дальнейшего разбора ситуации мы приведём несколько выдержек из статьи 7 закона о ЦБ РФ:

«Банк России по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами, издает в форме указаний, положений и инструкций нормативные акты, обязательные для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, всех юридических и физических лиц. Правила подготовки нормативных актов Банка России устанавливаются Банком России самостоятельно.

Не подлежат государственной регистрации и вступают в силу в соответствии с предусмотренным в них порядком нормативные акты Банка России, устанавливающие:

….. размер обязательных резервных требований (нормативы обязательных резервов, коэффициент усреднения обязательных резервов)…»

Если перевести написанное с юридического языка на обычный, то получится следующее

В целях выполнения возложенных на ЦБ РФ задач эта структура вправе самостоятельно в рамках ими же самими утвержденных правил принимать нормативные акты, исполнение которых обязательно для всех. В том числе, для коммерческих банков, которые вместе с застройщиками неплохо зарабатывали на выдачах субсидированной ипотеки.

Именно в рамках этих возможностей на сайте ЦБ РФ была размещена на первый взгляд не самая примечательная новость, которая на самом деле окажет огромное влияние на рынок недвижимости.

В опубликованном отчёте содержится информация о том, что из-за желания Центробанка ограничить риски заемщика и банков, а также снизить расходы бюджета, ЦБ обяжет банки повысить обязательное резервирование по некоторым видам кредитов. А именно, по ипотечным кредитам, процентная ставка по которым значительно ниже среднерыночной, а также по ипотечным кредитам в которых первоначальный взнос отсутствует, или слишком низкий.

В преамбуле отчета указано, в защиту чьих интересов ЦБ РФ предпринимает действия, а также от кого необходимо защищаться:

«Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик»

Ну и в конце отчёта содержится интересная фраза:

«Помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на ДДУ, мы также планируем применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ».

Это фраза означает, что ЦБ планирует «дать по рукам» застройщикам не только в процессе строительства, но и после его окончания.

Что же такое резервирование и почему оно играет настолько большую роль?

В 2017 году ЦБ РФ принял Положение №590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».

Как мы помним, ЦБ имеет полное право самостоятельно принимать подобные положения и вносить в них изменения. В рамках этого положения все ссуды делятся на категории:

1 категория – стандартные ссуды;
2 категория – нестандартные ссуды;
3 категория – сомнительные ссуды;
4 категория – проблемные ссуды.

В Положении указано, что в зависимости от того, к какой категории относится кредит, такое по нему положено и резервирование. Например, если выдаётся залоговый кредит на стандартных условиях приобретение недвижимости (ипотека), то он относится к 1-й категории (п. 6.2.1. положения). По такому кредиту объем резервирования стремится к «0».

При выдаче субсидированной ипотеки стоимость квартир не зря вырастала на сумму в 20%, в среднем. Ведь п. 6.3.1. Положения допускает, что если залогом выступает недвижимость, которую не удастся реализовать в течение 365 дней, то кредит переходит во вторую категорию – становится нестандартной ссудой. Здесь сумма резервирования у банка составляет до 20%.

Именно эту сумму резервирования и оплачивал заёмщик, покупавший квартиру по завышенной цене.

В итоге, чем хуже ситуация с заемщиком и условиями кредита, тем ниже категория и выше резервирование

В сомнительных ссудах сумма резервирования доходит до 50%, а в проблемных — до 100%. Если объяснить просто, то никто не ограничивает банки в выдаче рискованных кредитов.

Например, захотел директор банка прокредитовать своих бедных родственников на пару миллиардов, будь добр – зарезервируй аналогичную сумму на банковских счетах до момента возврата кредита. И если они вдруг откажутся платить, то у банка будут деньги, чтобы остаться на плаву, а не уйти «на дно».

Относительно схем застройщиков в отчёте ЦБ РФ указано, что размер резерва по субсидированным кредитам будет зависеть от соотношения процентной ставки по субсидированному кредиту и рыночной стоимости кредита.

Например, если коммерческий банк и застройщик хотят выдать субсидированный кредит с использованием льготной ипотеки по ставке 3,2% годовых, то величина резерва составит 50%. Ну а если такой же кредит выдадут по ставке 6,3%, то величина резерва составит 30%.

Для ипотеки без господдержки при ставке 8,3% резерв будет 30%, а при ставке 5,2% резерв составит 50%.

Подобные объемы резервирования являются заградительными для субсидированного кредитования — особенно с низким первоначальным взносом

Важно понимать, что в 2022 году наиболее популярным видом кредитования у застройщиков была ипотека с низким первоначальным взносом и субсидированной ставкой по кредиту, которая обеспечивала минимальный ежемесячный платёж.

Действия ЦБ РФ переводят любое субсидированное кредитование в категорию сомнительных ссуд с более высоким процентом резервирования, высокими ставками по страховке и другими недостатками, не очевидным на первый взгляд. Например, сомнительные ипотечные кредиты невозможно будет выгодно продать на вторичном рынке и включить в облигации ДОМ.РФ.

Да и вообще, одно дело — ипотечный портфель банка с нестандартными кредитами, а другое дело — с сомнительными.

СМИ обратили внимание на важное противоречие в высказываниях Центробанка

Они обозначили, что подобная мера приведёт не только к снижению объемов кредитования, но и к общему охлаждению рынка недвижимости

Однако ЦБ во всем винит застройщиков, а профильные эксперты дают иную оценку бенефициарам льготной ипотеки:

«Ужесточение требований Центробанка к выдаче ипотечных кредитов — закономерное решение, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.

Контроль необходим. Банки с задачей самостоятельной оценки справляются всё хуже и хуже. Кредитные организации стремятся закрыть год и отчитаться перед руководством лучшими цифрами, и последняя возможность догнать и перегнать планы — последние два месяца года.

Но это палка о двух концах. В гонке за показателями, закрытыми заявками и ежегодными премиями, личными и на отдел, банки переносят риски на будущее, — отмечает она».

Из экспертного мнения Юлии Макаренко можно сделать вывод, что ЦБ РФ немного лукавит, когда пишет о том, что бенефициарами субсидированной ипотеки являются исключительно застройщики.

Очевидно, что банки заинтересованы в получении прибыли не менее, чем строители, и они участвовали в субсидированных схемах не в качестве не осознающего последствий невинного участника, а в качестве равноправного партнера, делившего с застройщиками прибыль.

Речь идёт не о недооценке рисков, а об обычном очковтирательстве коммерческих банкиров, которые в погоне за сиюминутной прибылью создают проблемы в будущих периодах.

Проверим на истинность ключевые высказывания Центробанка

Наука логика утверждает, что истинность сложного высказывания зависит от истинности входящих в него простых высказываний. Если мы обнаруживаем, что бенефициарами использования субсидированной ипотеки являлись не только застройщики, но и коммерческие банки, то целесообразно рассмотреть и ключевое высказывание ЦБ РФ на предмет его истинности.

А именно: является ли главной целью действий ЦБ РФ исключение недобросовестных практик, приводящих к необоснованному завышению стоимости жилья? Или возможны другие причины?

Мы приведём СОВОКУПНОСТЬ фактов и вопросов к ним, обратив внимание на которые каждый читатель сможет сделать собственные выводы о происходящем.

Когда будете читать, не забудьте цель написанного — мы не утверждаем и не принимаем чью-то сторону, а проверяем на истинность с точки зрения логики, задаем вопросы, обращаем ваше внимание на ключевые противоречия для всестороннего и более глубокого понимания темы в соответствии со своей стабильной повесткой.

Для нас и думающих читателей это очевидно. Тем не менее, на всякий случай поясняем, ибо практика показывает, что некоторые всё-таки забывают это в процессе чтения и ударяются исключительно в полярные оценки и интерпретации, которые не имеют ничего общего с реальностью.

Факт №1

В соответствии с законом, у ЦБ РФ отсутствовали какие-либо ограничения на проведение аналогичной операции с резервированием или других ограничительных мер в 2021 и 2022 году.

В эти годы явление носило массовый характер, причём последствия действий участников субсидированных схем были очевидны любому профессионалу. Каких-либо серьезных изменений в руководстве ЦБ РФ за последние несколько лет не было.

Вопрос №1

Почему к решительным действиям ЦБ РФ приступил только после того, как строительное лобби смогло обеспечить продление льготной ипотеки?

Факт №2

Рынок недвижимости находится в затяжном и глубоком кризисе. Вне зависимости от симпатии или антипатии к застройщикам существует объективный факт: количество нераспроданных квартир на конец 2022 года составляло 66%

В рамках данного факта у нас нет задачи разобраться, кто в этом виноват. Важно понять, что же делалось для того, чтобы выйти из сложной ситуации? Застройщики пусть и криво, но решали задачу путем субсидированной ипотеки, в рамках которой ежемесячный ипотечный платёж был доступен для покупателей.

Повышение стоимости ипотеки приведёт к неизбежной необходимости дополнительного снижения цен, которое уже сейчас достигает существенных значений

Естественно, что большинство за снижение цен. Но ни для кого не секрет, что банки финансируют застройщиков не просто так, а в рамках проектного финансирования. Это бизнес-проект, в котором зафиксированы показатели прибылей и убытков. В случае, если они не соблюдаются, банк вправе поднять ставки по кредитам или вообще прекратить проектное финансирование для финансово неуспешных компаний.

Вопрос №2

Приведёт ли политика ЦБ РФ к повышению устойчивости финансового положения застройщиков или наоборот, поставит их в предбанкротное состояние в условиях текущего кризиса?

Факт №3

Сдувание ценового пузыря активно идёт с мая 2022 года. По этому вопросу мы делали подробную таблицу нашей статье.

Подобное постепенное снижение цен происходит по объективным обстоятельствам, даже при задействовании льготных ипотек и иных мер государственной поддержки. Процесс запущен и не собирается останавливаться, как, впрочем, не собирается прекращаться и кризис.

В 2023 году нет речи о том, что на рынке надувается ценовой пузырь. При этом, нужно учитывать, что за последние несколько лет по раздутым ценам на недвижимость ипотеку взяли более 4-х миллионов семей. Многие из них брали ипотеку с минимальным первоначальным взносом и высокими ежемесячными платежами, которые трудно платить в текущей экономической ситуации.

Риски того, что в результате снижения дохода подобные ипотечники не смогут платить по счетам, намного выше, чем у тех, кто получил субсидированную ипотечную ставку с дешевым ежемесячным платежом.

Пусть даже невозможно реализовать недвижимость по залоговой стоимости в рамках субсидированного кредита. Ведь стоимость залога важна только в случае, когда заемщик перестает платить, а вероятность того, что заемщику не хватит денег на дешевый платеж много меньше, чем на дорогой.

И основные риски будут не с «субсидированными ипотечниками», платежи у которых минимальны, а с теми, кто купил недвижимость по высоким ценам с высоким платежом. Именно они, скорее всего, не вытянут кредитную нагрузку. И залоговая стоимость именно их квартир, скорее всего, не покроет сумму кредита, так как скидки в 30% дают уже сейчас.

Вопрос 3

Действительно ли необходимо в текущей кризисной ситуации активная борьба с ценовым пузырем, который сдувается сам по себе? Учитывая риски, можно ли применить к текущей политике ЦБ РФ известную поговорку «одно лечим, другое калечим»?

Факт №4

В случае значительного снижения цен на первичное жильё, цены на вторичное жильё также снизятся. Это неизбежно хотя бы потому, что льготная ипотека действует до 2024 года по ставке до 8% годовых. Это почти на 30% ниже, чем текущая средняя ставка по вторичному жилью, в длительном сохранении которой есть сомнения.

Курс рубля к доллару слишком волатилен, и 3 последних месяца он вырос почти на 25%. В стране, где доля импорта велика, а доля экспорта снижена по не зависящим обстоятельствам, действия ЦБ РФ, которые связаны с подобной волатильностью национальной валюты, влекут за собой неизбежную инфляцию

При этом в текущих условиях не сработает наполнение бюджета за счёт поступления валюты от экспорта — ввиду созданных геополитическими противниками проблем. Вызванная повышением стоимости импорта инфляция неизбежно скажется на покупательной способности населения. В том числе, и по приобретению крупных покупок, на платежи по которым попросту не останется денег.

Вопрос 4

Не является ли в текущих условиях ошибочным решением повышать ипотечные ставки, из-за чего блокируется внутренний спрос на недвижимость, от продажи которой поступает значительное число налогов?

Напомним, что несмотря на то, что в законе это прямо не прописано, логика существования ЦБ подразумевает действие в государственных интересах — именно отсюда вопрос про налоги.

Факт №5

Президент РФ утвердил цели до 2030 года, в рамках которых ежегодно нужно строить около 120 млн кв.м. жилья в год и улучшать жилищные условия около 5 млн. семей. Путин утвердил цели 2030 года: что это значит для рынка недвижимости (rbc.ru). Плохо ли, хорошо ли, но стройкомплекс постепенно выходит на нужные показатели. И другого строительного комплекса у нас попросту нет.

Вопрос №5

Не помешают ли действия руководства ЦБ РФ выполнить поручения Президента РФ?

Ответить на заданные нами вопросы каждый сможет самостоятельно. Борьба с ценовым пузырем — это дело хорошее и правильное, и мы постоянно об этом пишем. Оспорить это невозможно. Также мы не раз писали об интересах разных кучек капиталистов. И ключевое здесь «разных», в числе которых и застройщики, и банки.

И поэтому снова вспоминаются слова Ли Якокка «правильное решение, принятое с опозданием, является ошибкой». Особенно если этим решением пытаются представить невинными кого-то из основных участников.

Охлаждать рынок недвижимости нужно тогда, когда он растёт

Когда скидки в 30% входят в обиход, а по итогам прошлого года вместо роста шло системное падение, для прекращения которого нет никаких перспектив, смысл мероприятия становится под вопросом.

Если кому-то не нравится фраза Ли Якокка, можно привести высказывание намного более известного человека, нашего соотечественника. В.И. Ленина. Несмотря на то, что они были сказаны по другому поводу, они могут представиться актуальными и сегодня: «формально правильно, а по существу издевательство».

На наш взгляд, размышление над указанными выше фактами и вопросами позволяет посмотреть на ситуацию глубже и понять, что всё не так однозначно, как может показаться на первый взгляд.

Паноптикум и две разные оценки одного и того же мнения

Нам показалось удивительным, насколько в двух СМИ, публикующих мнение одного и того же эксперта, может различаться оценка происходящего.

На портале «РИА Новости» Доцент Кузнецов оценивает ситуацию вот так:

«Это приведет к существенному снижению спроса на первичном рынке недвижимости. Девелоперам станет сложнее реализовать строящиеся объекты», — отметил финансист. В России с 1 мая больше не будет дешевой ипотеки — РИА Новости, 30.04.2023 (ria.ru).

Ну а на портале «Известия» тот же самый доцент, оценивает ситуацию вот эдак:

«По его словам, это приведет к тому, что будет приостановлен рост цен на первичное жилье, хотя глобального удешевления недвижимости ждать не стоит.» Банки начали поднимать ставки по ипотеке | Новости экономики | Известия | 01.05.2023 (iz.ru)

Это какой-то удивительный паноптикум — читать противоположную оценку одних и тех же событий от одного и того же человека с разницей в 1 день в центральных СМИ. Ведь «существенное снижение спроса» и «приостановка роста цен» — это совершенно разные явления.

Если перевести сказанное на обычный язык, то фразу «приостановка роста цен» можно интерпретировать как «застройщики перестанут есть чёрную икру». А фразу «существенное снижение спроса» можно перевести как «чтобы не перейти на лебеду, застройщикам придётся заложить последние ~~трусы~~ часы».

Теперь о качестве аналитики и экспертных мнений

При изучении статей СМИ и мнений аналитиков возникают серьезные сомнения в их адекватности и экспертности.

Это замечаем не только мы. Даже Comedy Club выпустил злободневный ролик на тему того, насколько отдалились от реальности прогнозы многих экспертов https://vk.com/video-156937378_456249034

Несмотря на то, что рынок недвижимости в ролике юмористов не упоминается, сложно найти отличия в подаче экспертной информации о происходящем на рынке недвижимости.

Возьмём среднестатистического эксперта. Подобное позиционирование означает, что ~~назвавшийся груздем~~ назвавшийся экспертом следит за событиями на рынке недвижимости, умеет их анализировать, оценивать и делать соответствующие выводы, которые подтверждаются с течением времени.

В рамках стандартной логики обычного человека именно таких персонажей и приглашают СМИ для того, чтобы они формировали информационный фон по тем или иным событиям.

Однако складывается впечатление, что события на рынке недвижимости и выводы экспертов об этих событиях — это две параллельные прямые с разных планет.

Что происходит в реальности?

Для начала перечислим самые важные (= не все, а самые важные) факты, которые воздействуют на рынок недвижимости и которые любой эксперт обязан принимать в расчёт.

Факт №1

Росреестр отметил снижение стоимости сделок со 2-го квартала 2021 года по текущий день на 30% Росреестр оценил снижение суммы сделок с жильем в новостройках Москвы :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).

Разъясним для тех, кто в танке и считает, что никакого снижения нет. Это означает, что снижение цен на 30% уже произошло. И дальше может быть только больше.

Факт №2

По всей России огромное количество нераспроданного жилья. Для того, чтобы его реализовать, нужны долгие годы и повышение уровня благосостояния населения.

Это классическое капиталистическое перепроизводство, которое запустило уже не один кризис в истории. В России никогда не было такого большого объема вакантной недвижимости, и попросту ошибочно любое предположение, что рынок недвижимости будет вести себя также, как он вел в предыдущие кризисы.

Факт №3

Минстрой не имеет возможности дополнительной финансовой поддержки застройщиков. Хуснуллин объяснил трудности запуска льготной ипотеки на вторичное жилье :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru).

Отсутствие денег совершенно не удивительно в ситуации, когда расходы бюджета не поспевают за его доходами В апреле правительство резко увеличило расходы бюджета (bfm.ru).

Мы предполагаем, что именно поэтому меры поддержки застройщиков, которые обещал Никита Стасишин в конце марта, так и не были объявлены. На них просто нет средств.

Факт №4

Существует вероятность повышения ключевой ставки уже в ближайшее время. Об этом не скрываясь говорит глава ЦБ РФ Набиуллина допустила повышение ключевой ставки на ближайших заседаниях ЦБ |

Факт №5

ЦБ РФ сигнализирует о существенном ухудшении стандартов ипотечных кредитов в России. ЦБ заявил о «существенном ухудшении» стандартов ипотечных кредитов в России

Это означает, что кредиты в 2023 году выдаются тем людям, кому их раньше никогда бы не выдали. Из-за этого неизбежно ухудшение качества кредитных портфелей банков.

Следовательно, деривативы ДОМ.РФ, обеспеченные платежами по ипотеке, рискуют превратиться в мусорные бумаги в связи с повышенным риском дефолта.

Факт №6

Отмена субсидированной ипотеки приведёт к снижению продаж (спроса) на 25%. Об этом мы написали выше.

Факт №7

Ну а для тех, кто решил поверить в «суперсилу» вторичного жилья, еще раз напомним. Рост цен на недвижимость последних лет был вызван дешевой ипотекой на новостройки. За ценами на новостройки рвануло и вторичное жильё.

Законы экономики и диалектики одинаково подтвердят, что если драйвер роста сменит вектор на снижение, то вся система изменит вектор вслед за ним.

Нет никаких спасительных гаваней в виде «вторички», поскольку она обречена двигаться в фарватере ценообразования новостроек. При условии, конечно, что новостройки есть. Ну а то, что они не просто есть, а их очень много, смотрите факт №2.

Наши выводы

Все перечисленные нами факты действуют в одно и тоже время и только усиливают друг друга. Нет ни одного фундаментального фактора, который мог бы нивелировать их действие и заставить рынок не то, что развернуться назад, но и просто застыть на одном месте.

Выводы большинства экспертов

Ознакомившись с фактами будет любопытно узнать: какие же выводы из происходящего делает большинство экспертов? При этом, мы не будем вспоминать доцента Кузнецова. В сети и без него достаточно экспертов, которые за последние дни отметились удивительными или странными выводами из происходящего.

Вот небольшой дайджест статей за последние несколько дней.

1.

«После нескольких лет дефицита предложения и чрезмерно перегретых цен рынок жилой недвижимости в России вернулся к балансу.

Об этом «Известиям» сообщили в госкорпорации «Дом.РФ» Эта тенденция будет продолжаться, эксперты и девелоперы ожидают околонулевую динамику стоимости квадратных метров в обозримом будущем.»

2.

«Оживление спроса на новостройки благодаря постепенной адаптации рынка, возвращению части покупателей и их интересу к семейной ипотеке пока не привело к выраженному росту цен.

3.

Цены на недвижимость в этом году расти не будут. Такое мнение высказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг на конференции РБК «Банки. Трансформация. Экономика. 2.0».

Цены на квартиры перешли к стагнации, сейчас они не растут, особенно в бизнес-классе, рассказал Гольдберг.

Скорее всего, в номинальном выражении цены до конца года останутся на том же уровне, может быть, будут прибавлять 2-3%. В реальном выражении (с учетом инфляции), скорее всего, будет небольшое снижение цен. ДОМ.РФ и банки прогнозируют падение цен на недвижимость — Российская газета (rg.ru)

Подобных мнений и статей множество.

Цены на новостройки в 2023 году в разных городах России. Прогноз цен привлекли покупателей

Но средние цены на них остаются стабильными

Оживление спроса на новостройки благодаря постепенной адаптации рынка, возвращению части покупателей и их интересу к семейной ипотеке пока не привело к выраженному росту цен. Средняя стоимость жилья на крупнейших региональных рынках в месячном выражении продолжает стагнировать, а годовая динамика минимальная за последние пять лет. Это во многом объясняется ростом экспозиции за счет готовности застройщиков выводить новое предложение. Новинки на рынке появляются по сниженным ценам, а дисконты остаются основным инструментом стимулирования продаж.Развернуть на весь экран

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце апреля составила 141,1 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,5% относительно значения марта. Такие данные приводит «Циан.Аналитика». Согласно подсчетам «Этажей», в России в целом первичное жилье сейчас стоит 118,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 0,25%, а за год — на 2,44%. Последнюю цифру аналитики называют рекордно низкой за последние пять лет.

Средняя цена квартиры в новостройке в стране, по подсчетам «Авито Недвижимости», сейчас составляет около 6 млн руб.

Относительно предыдущего месяца в компании заметили рост на 2,5%, относительно аналогичного периода прошлого года — снижение на 0,9%.

Наиболее выраженный рост заявленной стоимости первичной недвижимости, по данным «Циан.Аналитики», за месяц произошел в Уфе: показатель увеличился на 3,8%, до 112,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Ростове-на-Дону аналогичная динамика составила 3,1%, до 124,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» заметили такой же рост стоимости новостроек в Краснодаре — до 93,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Тюмени, по подсчетам аналитиков, средняя стоимость новостроек сократилась на 0,4%, до 108,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Циан.Аналитике» заметили снижение средней стоимости предложения в Воронеже на 1,3%, до 97,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», средняя стоимость новостроек сейчас составляет 321,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 1,8%, за год — на 2%. Средняя цена лота составляет 13,8 млн руб., указывают в «Авито Недвижимости». Это всего на 1,7% выше показателя за аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге средняя стоимость первичного жилья сейчас составляет 228,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% ниже значения марта и на 3,3% — апреля прошлого года, отмечают в «Циан.Аналитике».

Совокупный объем экспозиции первичного жилья продолжает увеличиваться. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов указывает, что сейчас на площадке экспонируется 317 тыс. объявлений. За месяц показатель вырос на 9%, а за год — на 73%. Заметив увеличение числа сделок в первом квартале, застройщики нарастили активность по выводу нового предложения, констатирует эксперт. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев не приводит конкретных цифр, но отмечает, что за месяц объем предложения вырос на 21,6%, а за год — на 77%.

Исходя из активности пользователей, господин Попов рассчитывает, что итоги апреля по спросу на первичном рынке окажутся достаточно позитивными. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев замечает, что активность оказалась выше пессимистичных ожиданий за счет роста интереса к семейной ипотеке.

«Рынок сейчас достаточно стабилен, активность покупателей высокая»,— говорит эксперт. Прирост предложения господин Зайцев не считает критичным, рассчитывая как раз на постепенное восстановление рынка.

Сергей Зайцев прогнозирует, что устойчивый спрос на новостройки будет сохраняться, а средняя стоимость новостроек удержит занятые позиции. «На рынок постепенно возвращаются покупатели, откладывавшие покупку в ожидании снижения цен, сейчас они понимают, что обвала не будет»,— рассуждает он. Алексей Попов говорит о постепенной адаптации рынка: это заметно как в первичном, так и во вторичном сегменте, где прекратилось снижение цен. «В условиях, когда многим сделкам на «первичке» предшествует продажа квартиры на «вторичке», это возвращает на рынок тех, кто раньше откладывал сделку, опасаясь продешевить при продаже своего готового жилья»,— поясняет он. Но на средние цены на рынке, по словам эксперта, влияют стоимость новинок и активность застройщиков по предоставлению прямых скидок. Новые корпуса, по словам господина Попова, сейчас выводятся на более низких ценовых уровнях, а дисконты остаются одним из ключевых драйверов продаж.

Рост цен на квартиры может остановиться

Цены на квартиры в новостройках, выросшие в крупных российских агломерациях за четыре года в среднем на 76%, достигли потолка, считают в фонде «Институт экономики города». Там ожидают, что стоимость жилья не будет увеличиваться до 2030 года. Более того, в некоторых регионах квартиры могут даже подешеветь из-за снижения спроса и отсутствия предпосылок к росту реальных доходов населения. Но власти не дадут серьезно обрушиться стройиндустрии, которая вносит свой вклад в рост ВВП, считают эксперты. Среди мер господдержки они называют выкуп у застройщиков нераспроданных квартир для их дальнейшей передачи в аренду или в лизинг.Развернуть на весь экран

В распоряжении “Ъ” оказалось исследование фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), в котором прогнозируется, что до 2030 года цены на жилье в 17 крупных агломерациях страны, включая Московскую, Петербургскую, Краснодарскую, Екатеринбургскую, скорее всего, сохранятся на уровне 2022 года или снизятся. Если и произойдет рост цен, то номинальный, не выше инфляции, уточняют в ИЭГ.

Вице-президент фонда Татьяна Полиди поясняет, что за 2019–2022 годы номинальная стоимость жилья в этих агломерациях выросла в среднем на 76%, почти втрое выше потребительской инфляции, составившей за тот же период 27%. Возможности для дальнейшего серьезного подорожания жилья начали исчерпываться уже во втором полугодии 2022 года, говорит она.

Директор по развитию «Метриума» Наталья Сазонова говорит, что, например, в Москве за пять лет цены в новостройках выросли на 68,2%, инфляция — на 32,4%.

Таким образом, отмечает госпожа Полиди, в стране возникла ситуация, когда, с одной стороны, доступность жилья низкая, с другой — нет устойчивого роста доходов населения и перспективы его увеличения в крупнейших агломерациях неочевидны.

Такая ситуация не позволяет повышать цены на квартиры, соглашается управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. Спрос на рынке будет оставаться низким как минимум ближайшие полтора года, добавляет аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Анна Михайлова. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова полагает, что если цены в новостройках и будут увеличиваться, то в пределах 0,7% в месяц.

Ожидая в результате сокращения ввода нового жилья, Татьяна Полиди тем не менее считает, что к 2030 году обеспеченность им вырастет и в половине крупных агломераций превысит показатель 30 кв. м на человека. Сейчас он достигнут только в Краснодарской и Воронежской агломерациях.

Численность населения в крупнейших городских агломерациях (тыс. человек)

По данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», в марте 2023 года по всей стране выдано разрешений на строительство 2,04 млн кв. м жилья, что в 1,7 раза ниже год к году. Сейчас на рынке избыток предложения, что влияет на сокращение объемов новых проектов и позволит сдержать заметный рост цен, поясняет Наталия Кузнецова. По ее оценкам, только в Москве для реализации нераспроданного жилья потребуется не менее полутора лет.

Сами застройщики рассчитывают на отложенный спрос, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Основатель группы «Родина» Владимир Щекин относится скептично к ценовым прогнозам более чем на год и видит потенциальные точки роста спроса, например, в появлении «новой группы хорошо оплачиваемых граждан из числа военнослужащих».

Советник гендиректора РАД Наталья Круглова отмечает, что снижение стоимости жилья не выгодно ни застройщикам, ни банкам, так как финансирование реализуемых сейчас проектов рассчитывалось на основе ценовой конъюнктуры, сложившейся в последние годы. Госпожа Полиди считает, что власти будут стремиться избежать обвала на рынке недвижимости, который влияет и на рост ВВП. Одним из инструментов поддержки спроса, по ее мнению, может стать выкуп у застройщиков нераспроданного жилья властями для социальных нужд. Возможно, добавляет Наталья Круглова, появится специальная госструктура, которая будет передавать выкупаемые квартиры в аренду или в лизинг нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Застройщики, со своей стороны, предлагают продлить на неопределенное время действие льготной ипотеки, которая стала одной из главных причин взлета цен на новостройки в последние годы. «Но это не самый лучший вариант»,— убеждена госпожа Круглова. По ее мнению, высокая закредитованность населения на фоне снижения реально располагаемых доходов, к чему может привести неопределенность в экономике, грозит волной дефолтов ипотечников.

Вопросы, вопросы, вопросы

При этом, в их «предсказаниях» невозможно понять: как из тех фактов, которые реально давят на рынок, можно сделать те выводы, которые публикуют в СМИ?

Почему в текущий момент острого кризиса обсуждается стагнация (застой экономики) и вероятность роста цен?

Почему в СМИ акцентируют внимание не на реальных последствиях и стратегии их преодоления, а на каких-то иллюзорных мечтаниях о застое?

Недоумение, недоумение, недоумение

Складывается впечатление, что эти эксперты и СМИ живут мире детской игры «раз, два, три – замри». И что основной критерий отбора экспертов для СМИ – это знание механики детских игр.

Жизнь и экономика — не детская игра и не существует правил, по которым игрок должен вести себя так, как желает ведущий. Нет ни единорогов, ни волшебных палочек, ни многих других вещей, которые бы могли облегчить жизнь и помочь получить желаемый результат.

Нас всех настойчиво пытаются убедить в том, что никаких изменений на рынке не произойдёт и он попросту «застынет». И надо вести себя так, словно «всё стабильно и прогнозируемо».

Это не совсем так или совсем не так — как кому больше нравится.

Если бы мы жили в мире до эпохи сети Интернет, можно было бы сказать, что прогнозы этих экспертов не стоят бумаги, на которой они напечатаны. К сожалению, на текущей момент эта красивая фраза канула в Лету, но как же она подходит к ценности и качеству и той информации, которую на всех нас ежедневно выплескивают СМИ.

Есть и толковые обзоры

Все факты говорят о том, что недвижимость будет дешеветь и этот процесс будет длительным. Интересно появление неплохо проработанного прогноза от Фонда «Институт экономики города»

Это качественная работа, которая базируется на трендах развития экономики жилищной и градостроительной сфер.

Составители затрагивают дополняющие приведённые нами факты экономические тренды. А именно: демографические, экономические и доходные индикаторы, на базе которых формируют свой перспективный прогноз. И вывод у экспертов института, профессионально занимающегося проблемами, однозначен.

Нет никаких экономических предпосылок для того, чтобы цены на недвижимость не только увеличились с течение времени, но даже и сохранились на уровне 2022 года.

Нюанс

Как и у всякого отчета, составленного исключительно на экономических факторах, у него есть существенные недостатки. При изучении отчёта возникает ощущение, что исследование происходило в вакууме, поскольку в нём исключено влияние политической и экономической неопределённости в стране.

Да и сама дата 2030 год выглядит странно.

Совершенно не ясно, почему исследователи считают, что подобная круглая дата явится окончанием тренда. В нашей истории желаемых экономических достижений было много круглых дат, ни к одной из которых ничего толком не случилось.

Не будем слишком критичны к составителям. Если брать в расчёт текущие факторы неопределённости, то любой долгосрочный прогноз принципиально невозможен.

Однако, прогноз Фонда «Института экономики города» интересен в первую очередь тем, что даже в условиях экономики «из пробирки», без реальных потрясений, нет никаких шансов на то, что цены на недвижимость завтра будут выше, чем сегодня.

Итог

На этом выводе мы и закончим нашу статью. Важно понимать, что на сегодня нет никаких оснований считать, что у цен на недвижимость есть шансы на стагнацию, не говоря уже о росте.

Ну а о том, что будет происходить с рынком недвижимости дальше, мы будем продолжать информировать также подробно.

Желаем вам хорошего настроения и для сохранения хорошего пищеварения не читать телегамм каналы до обеда)))

Спрос на новостройки и жилищное кредитование падает, ставки растут

Средняя ставка по ипотеке по итогам первого квартала 2023 года выросла до 8,18% годовых — это рекорд с апреля 2020 года. До нового года рост средней ставки сдерживали «околонулевые» программы от застройщиков под экстремально низкий процент, пока с ними не начал борьбу Центробанк. Результат — падение спроса в первом квартале и на квартиры в новостройках, и на ипотеку.

Нужно, правда, оговориться, что сравнивать приходится с первым кварталом 2022 года, который ознаменовался небывалым спросом в феврале — марте. Дополнительным фактором падения интереса покупателей к новостройкам в 2023 году стал колоссальный рост цен на них за последние несколько лет. По данным ЦИАН, строящиеся квартиры с начала запуска программ льготной ипотеки подорожали на 82%. При этом на вторичке рост, к примеру, за 2022 год, составил 7%, причем скачок пришелся на первый квартал, а уже с апреля цены начали падать — на 0,2%. На вторичном рынке ставки по ипотеке, правда, еще выше, чем на первичке, т. к. там льготные программы кредитования в принципе не действуют.

В ЦИАНе сообщают об очень тревожных цифрах: по итогам апреля в годовой динамике спрос на ипотеку в сегменте новостроек упал на 29%. Этому есть объяснение: третий месяц подряд растет средневзвешенная ставка по выданным ипотекам на новостройки. Если в декабре 2022 года банки давали ипотеку на строящееся жилье в среднем под 3,5%, то уже в марте этот показатель вырос до 5,57%, что сопоставимо с показателями апреля 2022 года, когда еще не было «нулевой» ипотеки от застройщиков.

Что случилось с «околонулевой» ипотекой

Дело в том, что ЦБ начал дестимулировать выдачу популярной в прошлом году ипотеки по «околонулевой» ставке от застройщика. Основная претензия банка к такой форме кредитования была в завышении стоимости новостроек, которые по таким программам приобретались. По оценкам регулятора, для оформления ипотеки по нерыночным ставкам цена квартиры поднималась на 20–30%, а уже разницу застройщик платил банку в виде комиссии для компенсации его выпадающих доходов.

Такие программы создавали серьезные риски и для заемщика, и для банка, объясняли свое решение в ЦБ: покупатель в случае проблем с обслуживанием ипотеки не смог бы без потерь продать квартиру, купленную по цене выше рыночной, а банк получал на баланс актив по завышенной цене и мог бы иметь проблемы с реализацией такого залога.

Кроме того, в январе этого года ставки по ипотеке с господдержкой повысили на 1%, а минимальную ставку по субсидируемым программам в большинстве банков подняли до 3%.

Рынок ипотеки потерял пятую часть спроса, новостроек — почти половину

Не избежал общей участи и Петербург. По данным Росреестра, число зарегистрированных в городе договоров участия в долевом строительстве в первом квартале 2023 года составило 12,9 тысячи — это на 42,5% меньше, чем за первые три месяца прошлого года, и на 21,4%, чем за аналогичный период 2021-го. В марте заключили всего 5053 договора — на 47,7% меньше, чем в марте прошлого года, и на 13,5% в сравнении с позапрошлым годом.

Серьезно упал и спрос на жилищное кредитование. Росреестр зафиксировал 13,9 тысячи зарегистрированных в Петербурге ипотек за март 2023 года и 32,8 тысячи за весь первый квартал. Для сравнения: в 2022 году их число было больше на 17,3% и на 23,4% соответственно, а в 2021 году — на 16,5% и на 20,7%.

Причем от падения спроса страдают не только новостройки. Общее число сделок по недвижимости, в том числе и на покупку жилого дома или комнаты в квартире, за первый квартал тоже снизилось — на 24% и на 19,8% в сравнении с 2022-м и 2021 годом соответственно.

В Ленобласти же ситуация не такая плачевная. В период с января по март в регионе заключили 5040 договоров долевого участия и оформили 17 616 ипотек. В сравнении с прошлым годом результатами особенно не похвастаешься — падение на 32,9% и на 13,8% соответственно. Однако если не брать во внимание тревожный первый квартал 2022 года и сравнивать с предыдущими, то число оформленных кредитов и купленных квартир в новостройках даже выросло, хоть и незначительно: на 1,8% и 1,3%.

«»Околонулевые» ставки ипотеки практически ушли с рынка. Означает ли это, что теперь ипотека будет менее востребована? Нет, доля ипотеки в марте — апреле 2023 года по-прежнему превышает 80%, ведь для многих покупателей этот инструмент сегодня является фактически единственным доступным способом приобретения жилья», — подчеркивает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.

При этом игроки рынка фиксируют не такие уж грустные результаты: в апреле в банке «Санкт-Петербург» заметили положительную динамику по выданным кредитам, а в «Главстрое» — увеличение покупательской активности.

«Во многом этому способствует и действующая программа семейной ипотеки, доля которой в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» достигла 45%. Новым трендом становится использование расширенной программы для семей на покупку студий и однокомнатных квартир для подрастающих детей», — рассказала Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора агентства «Главстрой».

Как выросли ставки по ипотеке

После ухода от «нулевых» программ средняя ставка по ипотеке в марте 2023 года, по данным ЦБ, выросла до 8,18% годовых — это максимум с апреля 2020 года. Средняя ставка на первичном рынке достигла 5,2%, а на вторичном — 9,8%, заметили в RBI. «Девелоперы продолжают субсидирование ставок, но самые низкие ставки на практике сегодня — порядка 4%», — подчеркнула Елена Петропавловская.

Минимальная ставка, которую зафиксировали в банке «Санкт-Петербург» — 4,65% по IT-ипотеке, рассказала Мария Гретченко, руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью.

«Средние ставки по программе господдержки составляют 7,7%, по семейной ипотеке — 5,7%. Клиента, как и ранее, интересует комфортный размер ежемесячного платежа, который в настоящий момент достигается за счет более длительного срока кредита», — объяснила Ольга Кузнецова.

Сам размер ипотечного кредита на новостройки, наоборот, снизился — на 6% за первый квартал 2023 года.

Цены на квартиры начали падать

Не только «нулевая», но и льготные программы ипотеки в принципе спровоцировали существенный рост цен на новостройки. Средняя стоимость квадратного метра за первый год программы выросла на 32%, за второй — на 33%, а за третий — еще на 4%, следует из данных ЦИАН.

На старте льготной ипотеки под программу попадали 77% продаваемых квартир, но спустя два месяца увеличился лимит кредитования — с 3 до 6 миллионов рублей в регионах и с 8 до 12 миллионов в Москве и Петербурге. В результате выбор вырос до 92% от всех объектов в продаже. Когда сумму кредита сократили обратно до 3 миллионов рублей, альтернативы поубавились: в июле 2021 года льготная ипотека позволяла купить только 16% вместо 84% месяцем ранее.

Далее подключился рост цен — в марте 2022 года за сумму льготной ипотеки было доступно всего 4% жилья. Лимит кредита увеличили снова — охват программы повысился до 74% рынка, а к апрелю текущего года он составил 70%.

При этом цены на квартиры и спрос на ипотеки с минимальными ставками росли — в итоге минимальный первый взнос по всем городам за три года вырос на 30% — с 640 до 830 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке — сразу в два раза, c 16,2 до 34,5 тысячи рублей.

Сейчас средняя сумма сделки по льготной ипотеке составляет 5,53 миллиона рублей при средней площади квартиры 42,6 кв. м. На старте льготной ипотеки средняя стоимость жилья была 3,2 миллиона, а площадь — 46,2 кв. м, то есть бюджет увеличился на 72% при сокращении площади на 8%, отмечают аналитики ЦИАН.

Однако с уходом «нулевой» ипотеки цены на новостройки снова начали снижаться, раз уж прибавлять доплату за низкую ставку в стоимость квартиры больше не приходится. Так, по данным «Домклик», которые публиковал РБК, в прошлом году средняя цена за квадратный метр составляла 119–120 тысяч рублей, а уже в феврале этого года она опустилась до 117 тысяч рублей и продолжает оставаться на этом уровне.

Больше долгов и просроченных кредитов

При этом впервые с 2020 года увеличился объем проблемных кредитов: в январе 2023 года совокупная просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке выросла сразу на 3% — до 4,9 миллиарда рублей, рассказали «Фонтанке» в «Деловом консультанте». Рост составил почти 20% от всего годового объема снижения за весь 2022-й. В Петербурге на начало февраля этого года ипотеку по первичке суммарно просрочили на 379 миллионов рублей.

На рост задолженности тоже могла повлиять отмена «нулевой» ипотеки. «Кредиты, субсидированные застройщиками, подразумевают низкий и комфортный для заемщика ежемесячный платеж, поэтому просрочка задолженности по ним менее вероятна, чем по кредитам, взятым под более высокую ставку», — объяснила Ольга Трошева.

Пока проблема не успела стать патовой и последующие сложности с одобрением ипотечного кредита в настоящий момент не появились, отметила Ольга Кузнецова.

Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Многие россияне, желающие обзавестись жильем, уже сейчас решают, стоит ли покупать недвижимость в 2023 году и не подорожает ли она в будущем. Учитывая сложившуюся кризисную обстановку, к этому вопросу стоит подходить максимально осторожно. Эксперты уже подготовили приблизительные прогнозы на год.

Прогноз цен на недвижимость в России в 2023 году

Перед покупкой квартиры необходимо внимательно оценить сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости. Активный рост цен на жилье начался еще в 2020 году и достиг своего пика в 2021. Стоимость квадратных метров продолжала расти даже вопреки увеличению процентной ставки по ипотеке.

В 2022 году произошел спад интереса к недвижимости. Отчасти это связано с падением доходов граждан в этот сложный год. Россиянам просто стало невыгодно приобретать жилье, поэтому акцент сместился на аренду. К концу кризисного года произошло падение цены за квадратные метры на вторичном рынке недвижимости. По оценкам экспертов, в среднем падение составило 10-15%.

Обратная ситуация происходит с новостройками. Льготные условия кредитования пока еще поддерживают спрос граждан, но и тут уже происходит замедление. В настоящее время складывается уникальная ситуация, когда жилье на вторичном рынке стоит дешевле нового.

В ближайшее время Центральный банк РФ планирует ввести жесткий контроль за льготными ипотечными кредитами. Вероятно, в 2023 году у большинства россиян пропадет возможность приобрести новое жилье на привлекательных условиях. Однако вместе с падением спроса ожидается и снижение стоимости. В каких пределах будет снижение, станет известно после ввода контроля за кредитами от ЦБ РФ.

На вторичном рынке в 2023 году также ожидается продолжение спада. Прогнозируется снижение цены за квадратные метры как минимум на 10%. Если покупка жилья планируется для его последующей перепродажи, то такая инвестиция с большой вероятностью принесет убытки. Для собственного проживания, возможно, стоит немного подождать.

Мнение аналитиков

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уверен, что цены на жилплощадь в 2023 году достигнут минимума приблизительно к лету. Снижение стоимости он объясняет взаимосвязанностью аренды и продажи. Сейчас мы находимся в той фазе, когда россияне, видя высокие цены на жилье, предпочитают снимать его, а не покупать. На выравнивание этого баланса, по словам эксперта, уйдет не менее полугода.

00:05Реклама

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» убеждены, что падение будет продолжаться и в 2023 году, и в дальнейшем. По мнению экспертов, стоит ждать снижения стоимости примерно на 30%, но когда точно строительный сектор достигнет дна, пока неизвестно. Всё зависит от того, как быстро экономика сможет приспособиться с новым условиям.

Руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg Сергей Дуванов делится своим видением. Он утверждает, что рынок недвижимости – один из самых консервативных, и все события в нем цикличны. После роста обязательно идет коррекция, а затем цикл повторяется. Сейчас сфера недвижимости находится в начале своего коррекционного движения, а значит, в ближайшие годы, включая 2023, будет падение.

Аналитики компании Apple Real Estate уже сейчас отмечают стабилизацию обстановки. Они советуют придерживаться правила: «В кризисное время инвестируй в недвижимость». Люди, будучи в панических настроениях, готовы уезжать из страны, распродавая имущество с большими скидками. Покупка жилья сейчас, по мнению экспертов, поможет сохранить деньги, а на длительной дистанции – даже приумножить. В конечном итоге квадратные метры после кризиса всегда дорожают.

Тем не менее, есть риски при покупке недостроенной жилплощади. Объявленная мобилизация существенно сократила количество рабочих рук, а введенные санкции усложняют производство материалов. Нельзя исключать вероятность переносов сроков сдачи жилищных комплексов, а также удорожания строительства.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка уверена, что в 2023 году ждать снижения цен не стоит. Наоборот, они могут вырасти на 5-15%. Но в качестве инвестиции на короткую дистанцию (1-3 года) квартиры лучше не рассматривать. Потенциальная прибыль будет обнулена инфляцией. К тому же, неизвестно, как долго продлится период неопределенности.

Практически все эксперты дают один совет: если жилье приобретается для себя, то стоит совершать сделку, чтобы не остаться без крыши над головой. Если же вы рассчитываете заработать на перепродаже недвижимости, то лучше дождаться стабилизации рынка или покупать по хорошему дисконту (около 30% от рыночной стоимости).

Цены на новострой

Спрос и рост цен на новое жилье достигается в большей мере за счет льготных ипотечных кредитов. По словам генерального директора компании Apple Real Estate Данила Савченко, около 83% совершаемых сделок на первичном рынке производятся через ипотеку. Низкие ставки позволяют сохранять спрос и, как следствие, поддерживать рост стоимости.

Впрочем, в 2023 году ситуация может кардинально измениться. Уже сейчас Центробанк РФ планирует ужесточать контроль за ипотеками под низкий процент. В конечном итоге это приведет к уменьшению количества сделок, а покупать по завышенным ценам россияне вряд ли согласятся.

При сохранении текущей ситуации мы с большой вероятностью увидим снижение спроса уже к весне 2023 года. Стоимость новостроек обязательно отреагирует на это – квартиры могут продавать с большим дисконтом или предлагать очень заманчивые условия от застройщика.

Внести коррективы в этот прогноз могут различные факторы: и усугубление мировой обстановки, и действия Центробанка, и быстрая адаптация экономики к сложившимся условиям.

Цены на вторичку

Стоимость жилья на вторичном рынке уже сейчас показывает резкое снижение, и в 2023 году эта тенденция с высокой долей вероятности сохранится. Впрочем, ждать большого падения цен не стоит. В среднем, стоимость квадратных метров упадет на 5-10%. Этому поспособствует и дефицит предложений, и низкая покупательская способность.

Более благоприятным будет прогноз на вторую половину 2023 года. Эксперты ожидают небольшое оживление рынка, в том числе и за счет отложенного спроса. Этих улучшений стоит ожидать при сохранении текущего экономического положения. Если же экономика столкнется с очередными вызовами, то во втором полугодии также следует ждать спад.

Подведем итог

За все кризисные годы квадратные метры были и остаются лучшим способом сохранения денег. Аналитики профильных агентств объяснили, что ждет строительную отрасль в 2023 году и стоит ли покупать недвижимость.

Что будет с ценами на недвижимость и стоит ли покупать квартиру в 2023 году: прогнозы и советы экспертов

Как изменится рынок недвижимости? По каким сценариям он может развиваться? И стоит ли покупать квартиру в 2023 году? Разбираемся вместе с экспертами.

Что происходило с рынком недвижимости в 2022-2023 году: кратко

28 февраля 2022 года, через четыре дня после начала спецоперации, Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Ставки по ипотеке тоже резко выросли, и она стала неподъемной для заемщиков. Спасали льготные программы: «Господдержка 2020–2022», «Семейная», «Дальневосточная» и выплаты до 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей. Также россияне старались сохранить свои сбережения путем вложения в недвижимость, поэтому в марте и апреле росли еще и цены на жилье.

«Сделки с недвижимостью посыпались сразу же после 24 февраля. Потенциальные покупатели и продавцы разделились на два лагеря. Кто-то хотел быстрее закончить свои личные проблемы, связанные с жильем, кто-то решил занять позицию ожидания. Плюсом к этому на рынок недвижимости в значительной части повлияли заградительные ипотечные ставки на уровне 23%. Рынок встал», — говорит Ангелина Камнева, эксперт в области ипотечного кредитования и подбора новостроек.

Власти пытались поддерживать рынок: например, запустили новую программу господдержки — для IT-специалистов. Дважды снижали ставку по программе льготной ипотеки (сначала с 12 до 9%, затем до 7%), увеличивали лимиты до 15 и 30 млн рублей.

«В III квартале 2022 года по программе льготной ипотеки была выдана почти половина объема всех ипотечных кредитов (48%, или 633,7 млрд руб.), — говорят аналитики Банки.ру со ссылкой на данные ДОМ.РФ. — Это в свою очередь около трети от общего количества ипотечных кредитов в III квартале. Средневзвешенная ставка по льготной программе составляла на 31 октября 2022 года 6,6% против рыночных ставок 10,6% и 10,7% на новостройки и вторичном рынке соответственно».

Еще одна программа, которая стала популярной в 2022 году — ипотека от застройщиков. Клиентам предлагали околонулевые ставки на весь срок кредита, но при этом стоимость квартир была выше, чем в среднем по рынку.

Как менялась ключевая ставка в 2022 году:
С 9,5 до 20% годовых — 28 февраля, после начала спецоперации на Украине;
17% годовых — 11 апреля;
14% годовых — 29 апреля;
11% годовых — 27 мая;
9,5% годовых — 10 июня;
8% годовых — 22 июля;
7,5% годовых — 16 сентября;
7,5% годовых — 28 октября;
7,5% годовых — 16 декабря.

Как получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки: инструкция

Что будет влиять на рынок в 2023 году

Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».

На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».

Вот какие изменения на рынке недвижимости в 2023 году анонсировали власти:
Увеличат маткапитал на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
Программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года. Ставку повысят с 7 до 8%.
Кредит по программе семейной ипотеки под 6% смогут взять заемщики, у которых есть двое несовершеннолетних детей. Программу тоже продлили до 1 июля 2024 года.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в начале 2023 года регулятор введет меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. Некоторые банки уже отказываются от этих программ

По каким сценариям может развиваться рынок

Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться, считает Надежда Коркка.

«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».

Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:

«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».

По мнению совладельца «Группы Родина» Владимира Щекина, наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:

«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».

Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году, говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова:

«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».

Будут ли новые проекты на рынке новостроек

От начала проектирования новостройки до старта ее строительства обычно проходит 2–3 года. Застройщики понимают, что конъюнктура за это время вполне может поменяться в лучшую сторону, говорит Надежда Коркка:

«Если сейчас компании массово откажутся от реализации новых планов, в 2025 году может наблюдаться уже не избыток, а дефицит предложения. Так что девелоперы точно будут запускать проекты, хотя и в меньшем объеме, чем в лучшие для рынка годы».

В 2023 году не будет значительного увеличения числа новых проектов, считает Алексей Перлин:

«Быстрая продажа квартир покупателям, которую мы наблюдали в годы пандемии и взрывного спроса, ушла в прошлое. Тем не менее рынок будет адаптироваться, поэтому новые проекты, конечно, запустят, просто их станет меньше».

Застройщик сделал в квартире некачественный ремонт. Как получить компенсацию

Как будут меняться цены на квартиры в 2023 году

По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики Аналитического центра Банки.ру:

«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».

Надежда Коркка считает, что цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.

«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.

Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:

«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».

«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время», — говорит Ангелина Камнева.

В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах, говорит Владимир Щекин:

«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».

Ипотека или аренда квартиры: что выбрать? Считаем на конкретном примере
Что будет с ценами на стройматериалы

После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики АЦ Банки.ру:

«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».

В ближайшее время резкого удорожания не будет, считает Надежда Коркка:

«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».

Алексей Перлин считает, что стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:

«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».

Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы, говорит Владимир Щекин:

«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».

Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году

Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2023 года, говорит Надежда Коркка:

«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».

Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий, говорит Владимир Щекин.

«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».

Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.

«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».

«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».

Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.

«Также следует помнить о том, что чем больше срок ипотеки, тем меньше платеж, но выше ежемесячная переплата. Поэтому лучше брать ипотеку на максимально длинный срок — тогда вы получите комфортный уровень платежа и «страховку» на случай снижения своей платежеспособности. Но если можете, гасите кредит досрочно — в идеале каждый месяц в день ежемесячного платежа. Так получится сэкономить на итоговой переплате, — говорит Инна Солдатенкова. — Важно помнить и про дополнительные расходы на страхование, сравнивать его стоимость в разных компаниях, считать, что выгоднее — согласиться на добровольные виды страхования или отказаться с условием повышения ставки».

Исследование Домклик: риелторы ожидают снижения цен на жильё в крупнейших городах России

19 апр 2023

12K

Главная
Недвижимость
Исследование Домклик: риелторы ожидают снижения цен на жильё в крупнейших городах России

В конце марта Домклик провел первое всероссийское исследование настроений риелторов о перспективах рынка первичной и вторичной недвижимости во II квартале 2023 года. Эксперты ответили на вопросы о динамике спроса и предложения и стоимости недвижимости. В опросе участвовали 1,8 тыс. риелторов-лидеров мнений из разных регионов России.

Спрос

Как показал опрос, 45% респондентов-риелторов уверены, что спрос на недвижимость во II квартале значительно не изменится по сравнению с I кварталом 2023 года, то есть останется высоким. В I квартале Сбер выдал 234 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 750 млрд рублей. В количественном выражении это на 9,5% меньше, чем в том же периоде 2022 года, но на 5,2% больше, чем в I квартале 2021 года.

Сделки за наличные

22% участников опроса считают, что число сделок «за наличные» снизится более чем на 5%. Ещё 12% полагают, что снижение будет незначительным — менее 5%.

Стоимость квартир в новостройках

Мнения экспертов относительно динамики стоимости первичной недвижимости разделились почти поровну. Примерно треть риелторов прогнозируют, что цены вырастут, треть — что упадут, а ещё треть — что существенно не изменятся.

Однако позиция специалиста зависит от региона его проживания. К примеру, в Москве, Ленинградской, Нижегородской и Московской областях, а также в Санкт-Петербурге большая доля риелторов уверена в том, что цены скоро пойдут на спад (по этим регионам доля экспертов, уверенных в скором снижении цены — более 45%). А в Челябинской области, Краснодарском крае и Свердловской области подавляющая доля экспертов (более 48%) уверена в обратном.

Стоимость квартир на вторичном рынке

Что касается вторичного рынка, 45% экспертов ожидают снижения стоимости квадратного метра, причём каждый пятый — снижения на 5% и более. В Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской и Омской областях более 60% опрошенных предположили, что цены на «вторичку» во II квартале упадут. В Челябинской области, Ростовской области и Республике Татарстан риелторы придерживаются иного мнения: 40% прогнозируют рост стоимости жилья.

Предложение

Большинство опрошенных экспертов (53%) уверены, что объёмы предложения во II квартале вырастут. Лишь 14% респондентов поддержали противоположную точку зрения.

Как узнать рыночную стоимость квартиры бесплатно

Бесплатно оценить недвижимость и узнать рыночную стоимость квартиры можно онлайн на Домклик.

Введите адрес квартиры
Укажите количество комнат
Укажите примерную площадь квартиры

Остальное Домклик сделает сам за пару секунд. Алгоритм сайта рассчитает стоимость квартиры, опираясь на реальные сделки купли-продажи и с учетом более 40 характеристик. Учитываются данные о самом доме, годе его строительства и ремонта, районе, инфраструктуре, и, что крайне важно, актуальная информация о ситуации на рынке недвижимости в конкретном городе.

Риэлторы дали прогноз цен на квартиры 2023: «Упадут еще сильнее»

На российском рынке жилья наметился разворот. По мнению экспертов, в следующем году новые и готовые квартиры будут дешеветь. Продленная на днях госпрограмма льготной ипотеки, являющаяся локомотивом спроса, этот тренд не изменит. Интересно, что ни СВО, ни санкции Запада, ни частичная мобилизация, ни падающие доходы населения уже не являются основной угрозой обвала. Так почему же будут падать цены?

Главная угроза

Не секрет, что сегодня на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. Общая площадь нераспроданных квартир в новостройках в РФ достигла 66 млн кв. м, или 66% общего объема жилья в стадии строительства, сообщил гендиректор компании «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров. Главная проблема, по мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, состоит в том, что еще до спецоперации на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов страны выросли на 50–70–100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта).

Особенно сильно переоценено жилье в столице и Подмосковье. Даже несмотря на снижение в этом году стоимости предложения и скидки, цены на квартиры все еще выглядят аномальными: за 2020–2021 гг. 1 «квадрат» жилья в Московском регионе подорожал в зависимости от сегмента в 1,5–2 раза. По мнению Репченко, в отличие от 2000-х, когда жилье дорожало похожими темпами, причиной скачка цен во время пандемии стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье.

К примеру, в начале 2020 года в Москве 1 кв. м в среднем стоил 180 тыс. руб., а в апреле 2022 г. — уже 271,8 тыс. Это пиковое значение за всю историю наблюдения. В начале декабря цены немного откатились назад — до 253,6 тыс. руб. за «метр» в среднем (-7%). Сейчас кв. м жилья стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, но до дна еще далеко, уверены эксперты.

После 2014 года, когда Запад впервые ввел санкции против России из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье за три года упали на 15–20%. «На этот раз глубина падения может быть больше — цены могут откатиться к уровню начала 2020 года, т.е. снизиться до 30% в зависимости от класса жилья от пиковых значений весны 2022 года под давлением огромных объемов предложения и достаточно низкого спроса. Потому что санкции сейчас намного серьезнее, а главное, в 2014-м на рынке не было ценового пузыря», — полагает Репченко.

Столичный индикатор

Об основных трендах, набравших в уходящем году силу на первичном рынке жилья, красноречиво говорит ситуация в Москве, самом большом и самом ликвидном локальном сегменте. Во-первых, в столице сохранилась тенденция к уменьшению квартир. Так, средняя площадь столичной квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022-го (на 4,5 «квадрата», или на 8%). В массовых новостройках этот показатель уменьшился с 47,9 кв. м до 43,6 кв. м (на 4,3 кв. м, или на 9%).

Во-вторых, в столице резко возросло предложение новостроек, достигнув в конце ноября исторического максимума: застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах. Это на 51% больше, чем год назад, в ноябре 2021 года (46 тыс. квартир и апартаментов).

При этом, как отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, впервые с 2015 года спрос на столичные новостройки существенно сократился. По итогам 11 месяцев 2022 года количество сделок между застройщиками и дольщиками-физлицами составило порядка 66 тыс. договоров долевого участия, что на 16% меньше, чем в аналогичный период 2021 года (78 тыс.).

Несмотря на очевидный дисбаланс между предложением и спросом, столичные новостройки заметно прибавили в цене — средняя стоимость 1 кв. м в минувшем ноябре достигла 418 тыс. руб., что на 7% больше, чем в ноябре 2021 года. Отметим, что в массовом сегменте рынка эта диспропорция еще очевиднее: в ноябре 2022 года 1 «квадрат» в таких ЖК продавался по 310 тыс. руб., тогда как год назад — по 259 тыс. руб., то есть на 20% дороже.

Почему же дорожали новостройки? Как полагает частный маклер Александр Иванов, за рост цен надо сказать спасибо льготной ипотеке. Доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек увеличилась с 60% в ноябре 2021 года до 81%. «В среднем в 2022 году в Москве занимают на покупку жилья (как первичного, так и вторичного) 7,3 млн руб. (на 16% больше, чем год назад). Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет. При этом средняя ставка на первичном рынке сократилась до 3,45% из-за распространенности программ с низкими ипотечными ставками», — отметила Коркка.

3 МАТЕРИАЛА ПО ТЕМЕ

Особый вклад в «разгон» цен внесла «нулевая» ипотека, появившаяся в РФ в апреле 2020-го. Ставка по такой ипотеке в первый год обслуживания кредита составляла всего 0,01% годовых. Разумеется, за сверхдешевым продуктом довольно быстро выстроились очереди.

В начале минувшего года доля ипотеки «от застройщика» на первичном рынке в портфелях 5 крупнейших ипотечных банков превысила 50%, а средняя ставка кредитов на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года. Для сравнения, средние рыночные ставки по ипотеке колебались летом в районе 10%.

Секрет популярности ипотеки «от застройщика» разъяснил в своем докладе ЦБ: «Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства». По оценке регулятора, стоимость квартиры при выдаче кредита с околонулевой ипотечной ставкой, как правило, завышалась на 20–30%. Грубо говоря, банки соглашались на искусственное повышение стоимости залога, чтобы разделить дополнительную маржу со строителями.

ЦБ и Минфин, обеспокоенные бумом малообеспеченных кредитов и угрозой массовых неплатежей, выступали за полное сворачивание льготной ипотеки после 31 декабря 2022 года. Однако победил Минстрой, именно с его подачи программу продлили до 1 июля 2024 года. Правда, максимальная ставка по ней вырастет с нынешних 7% до 8%. Понять руководителей стройотрасли можно: без такого мощного локомотива, каким являются льготные жилищные займы, сектор новостроек в 2023 году в условиях огромного навеса предложения предсказуемо ожидал бы обвал цен.

…получилось, как всегда

«Продление льготной ипотеки сразу на длительный срок — хороший сигнал для рынка недвижимости, который позволит девелоперам строить долгосрочные планы по выводу на рынок новых проектов», — сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. «С одной стороны, у потенциальных заемщиков сохранился шанс на невысокий аннуитетный ежемесячный платеж по ипотеке. Но, с другой стороны, у них вырастут расходы на обслуживание долговых обязательств из-за роста ставок и «перегретых» цен на новое жилье», — заметил Александр Иванов.

Напомним, главная цель льготной ипотеки — повышение доступности жилья для людей. На деле от нее «висты» получили только банкиры и застройщики. Граждане от ее введения только проиграли, ведь из-за «взбесившихся» цен доступность жилья для подавляющего большинства снизилась. Эксперты портала «Мир квартир», сравнившие стоимость вторичных квартир с доходами населения по данным Росстата, подсчитали, что легче всего накопить на свое жилье в Магаданской и Чукотской областях. Если не брать ипотеку и откладывать всю свою зарплату, то мечта стать владельцем квартиры исполнится у граждан из этих регионов за 4 года. Больше всех придется пахать, «затянув пояса», жителям Севастополя — долгих 16 лет! Невеселые перспективы также у жителей других приморских регионов: в Дагестане надо откладывать на квартиру 14,2 года, в Краснодарском крае — 13,3, в Калининградской области — 12,1 года. Москвичу на решение жилищного вопроса потребуется 12,4 года.

В среднем россиянин, получая 61 879 руб. в месяц, накопит на квартиру стоимостью 4 732 579 руб. за 6,4 года. «Еще в 2019 году средний житель страны мог накопить на жилье за 5 лет — таким образом, доступность жилья существенно упала за три года, — подчеркнул гендиректор портала Павел Луценко. — Что неудивительно: официальная зарплата населения за данный период выросла на 25%, в то время как квартиры подорожали на все 49%».

Куда пойдут цены?

Рынок жилья уже отреагировал на «перегрев». Как сообщил Репченко, цены уже ползут вниз: цена предложения (не покупки. — «МК») в Москве за май–ноябрь снизилась почти на 7%. «Но еще есть торг и скидки до 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном. Т.е. около половины возможного падения стоимости жилья рынок уже отыграл. Получается, что в 2023 году стоимость жилья может снизиться еще на 10–15%, теряя примерно по 1% в месяц. Предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится, если только геополитическая ситуация резко не улучшится», — отметил Репченко.

По его мнению, в условиях сохранившейся льготной ипотеки стоимость жилья все равно будет ползти вниз, но скорость снижения, возможно, будет ниже. И, скорее всего, в существующих проектах снижение будет неявным — не в ценах предложения, а в размере скидок. «А скидки — это не только прямой дисконт, но и прочие акции вроде «машино-место в подарок». Новые проекты будут стартовать с более низкой ценой», — заключил Репченко.

При покупке новостройки Сергей Зайцев советует действовать без эмоций и просчитывать все факторы: от ликвидности приобретаемой недвижимости до переплаты по процентам при разных ипотечных программах. На вторичном рынке он рекомендует присматриваться к квартирам с дисконтом, которые собственники хотят срочно продать.

Эксперты рассказали, подешевеет ли жилье к концу года

В ближайшие годы спрос на новостройки премиум- и бизнес-класса снизится.

Аналитики ожидают снижения цен на недвижимость к концу 2023 года, пишет «Коммерсантъ». Согласно прогнозу группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА, к декабрю цена «квадрата» снизится на 10–15%.

Эксперты отмечают, что с 2020 года цены на недвижимость выросли на 70%, при этом рост доходов населения не превышает 25%. Кроме того, на цены влияют нестабильная ситуация на рынке и экономический кризис.

Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» ожидают, что в ближайший год цены на жилье в Москве упадут на 30%. По мнению председателя совета директоров компании «НДВ Групп» Александра Хрусталева, сильнее всего подешевеет жилье бизнес- и премиум-класса. По его оценке, в ближайшие пару лет снизится спрос на новостройки премиум- и бизнес-класса, в результате цены на такие лоты упадут на 20–30%. Вторичное жилье может подешеветь на 5–10%, в первую очередь это касается старого фонда.

По мнению эксперта, в ближайшие год-полтора рынок будет удерживаться за счет комфорт- и стандарт-класса. Сейчас застройщики предлагают дисконт от 10 до 30%. Одни запускают субсидированную ставку от застройщика, другие предлагают отделку комфорт-класса в подарок.

Условия льготной ипотеки после повышения ставки до 8% годовых стали менее выгодными. При этом программа по-прежнему поддерживает спрос и разгоняет цены на жилье. Центробанк в таких условиях собирается ужесточить контроль над ипотекой от застройщиков. По данным регулятора, в 2022 году застройщики, предлагая сверхнизкие ставки, искусственно завышали цены на жилье 20–30%.

По словам главного эксперта Циан.Аналитики Виктории Кирюхиной, это привело к перераспределению спроса в сторону вторичного жилья. С начала года стоимость квартир от собственников не увеличивалась, напротив, продавцы незначительно снизили цены. В декабре прошлого года с использованием кредитных средств заключалось 86% сделок. Сейчас доля таких сделок составляет 78%.

Цены на новостройки последние шесть–восемь месяцев фактически стагнировали. В феврале впервые за 10 лет спрос на новостройки был ниже январского показателя. По словам эксперта, средние ставки на первичку

Эксперт по новостройкам Москвы и Подмосковья

Пресловутый квартирный вопрос не имеет стабильности уже несколько лет. Сперва пришёл ковидокризис: вместе с ростом заболевших взлетели спрос и цены на жильё. Затем наступил 2022 и ситуация драматически поменялась: спрос и цены упали, а предложение выросло.

Что ждёт рынок недвижимости впереди и стоит ли продавать квартиру в 2023 году — разбираемся с экспертами.

Предыстория

Чтобы лучше понимать тенденции рынка недвижимости в 2023, вспомним последние годы. Пандемия 2020 и 2021 годов сыграла на руку участникам отрасли: госпрограммы эффективно простимулировали рост спроса и цен на жильё.

Ажиотаж царил и на первичном, и на вторичном рынках: купить объект в кредит по субсидированной процентной ставке можно было не только в строящихся, но и в готовых домах от застройщиков. Несмотря на то, что государственные льготы были направлены в основном на поддержку спроса на новостройки, в отношении вторички тоже действовали специальные ипотечные программы. В сентябре 2020 года средняя ставка для первичного рынка составляла 5,9%, а для вторичного — чуть более 8%. Да и естественная реакция рынка сыграла свою роль: продавцы вторички стали поднимать цены, увидев рост спроса и стоимости строящихся объектов.

В 2022 повторить успех прошлых лет не удалось: если в начале года стабильно росли спрос, цены и предложение, то с февраля ситуация кардинально изменилась. Нестабильность и неопределённость повлияли на желание людей приобретать жильё. Хотя сначала спрос на вторичку даже вырос: в марте 2022 года он был больше на 36%, чем в феврале. Люди кинулись вкладывать свободные средства в недвижимость. Но ажиотаж закончился, спрос и цены поползли вниз, а предложение вышло в плюс.

Критически спрос за год падал дважды: сначала в апреле-мае — в три-четыре раза, затем в октябре, когда традиционное осеннее оживление на рынке недвижимости было прервано запуском частичной мобилизации. У людей появилась потребность в срочной продаже жилья, многие стали переезжать в другие страны, появилось большое число предложений квартир по сниженной стоимости.

Отметим, что тенденция на снижение стоимости началась на вторичном рынке ещё с весны, поэтому спрос здесь выглядел лучше, чем на первичку: девелоперы не могут позволить себе так играть с ценой. К концу года стала очевидной затоваренность рынка — спрос упал в разы, при этом вторичка всё же выглядит более привлекательной для покупателя: за счёт ценового разрыва и большого числа предложений в недавно построенных домах.

Обзор рынка недвижимости в 2023 году: тенденции и прогнозы

Выгодно ли сейчас продавать квартиру? Это определяется текущими тенденциями рынка недвижимости:

Подорожание ипотеки

2023 год начался с новости от крупнейших банков о подорожании ипотеки на первичное и вторичное жильё. Банки из топ-20 повысили ставки, согласно обновлённой госпрограмме на новостройки, до 8% — было 7%. Подорожал кредит и на вторичное жильё: теперь он доступен по ставке от 11–12%.

Падение цен на вторичку

Обусловлено подорожанием ипотеки, снижением спроса, значительным превышением над ним предложения. В отличие от вторички, цены на новостройки более стабильны. Застройщики не могут позволить себе серьёзного снижения: из-за пандемии, санкций и других сложностей строительство сильно подорожало. Спрос на первичку поддерживают государство и скидки от застройщиков. Последние часто достигаются снижением стоимости строительства: уменьшением площади квартир и повышением этажности.

Сокращение предложения нового жилья

Застройщики выводят на рынок заметно меньшее количество жилья, что становится новой тенденцией отрасли. Возможно, так удастся достичь баланса: за счёт уменьшения общего предложения легче удерживать цены на фоне падения спроса.

«Остров». Квартиры с европейской отделкой

от 18,1 млн ₽
Терехово

Квартал-бестселлер среди воды и парков. Квартиры с дизайнерскими интерьерами, модными кухнями, встроенной бытовой техникой, качественной сантехникой. Семейная ипотека на сумму до 30 млн ₽. Запад Москвы. Инфраструктура «всё своё», атмосфера «все свои».

Рост спроса на вторичку по сравнению с новостройками

Традиционное соотношение спроса между новостройкой и вторичкой — 30 и 70% соответственно. Ковидный кризис с льготной ипотекой внёс коррективы: 50 на 50%. Но с осени 2022 года спрос показал прежние показатели — 30 на 70%. В 2023 году эта тенденция сохранится. Конкуренция между девелоперами и владельцами вторички продолжится — последние активнее будут продавать жильё, в том числе для переезда в более скромное, поскольку у населения ухудшается способность погашать ипотеку.

Можно сказать, что прогнозы на 2023 год весьма нестабильны, поскольку сильно зависят от политической ситуации в стране, а предсказать её на данном этапе невозможно.

На рынок недвижимости влияет и экономика: никто не знает, сбудутся ли предсказания о грозящем повышении ЦБ ключевой ставки. На заседании 10 февраля Банк России оставил 7,5%, следующее запланировано на 17 марта 2023 года, где ситуация может измениться. На пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что вероятность повышения ключевой ставки в 2023 году выше, чем вероятность её снижения.

Если ставка поднимется, кредиты станут ещё менее доступными для россиян, что плохо скажется на спросе на квартиры, ведь 70% из них приобретаются в ипотеку.

Что говорят эксперты: выгодно ли сейчас продавать квартиру

Мы собрали мнения экспертов отрасли недвижимости о том, продавать ли квартиру в 2023 году или дождаться лучших времён. Прислушайтесь к советам и примите взвешенное решение.

Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

«Нет такого года, в котором квартиру продавать выгодно или невыгодно. У каждого собственника есть определённая мотивация к продаже. Если мотивация высока, не важно, в каком году это происходит. 80% продаж связаны с последующей покупкой недвижимости. И если мы будем ждать какого-то года, чтобы наша квартира стала дороже, то и квартира, которую мы планируем купить, тоже станет дороже. Смысл выжидать и бесконечно просчитывать теряется. При продаже недвижимости самое важное, что стоит понять собственнику, — это дальнейшее движение денег. Если вы продаёте вторичную недвижимость, чтобы купить что-то на первичном рынке, крайне важно к моменту выхода на сделку и принятия аванса определиться с проектом и забронировать в нём квартиру, чтобы зафиксировать стоимость. Когда вы получите всю сумму за свою квартиру, у вас уже будут подтверждённые договорённости, цена не изменится и хорошее настроение от предстоящей покупки ничем не будет испорчено. Если же вы продаёте, чтобы просто выйти в деньги, также лучше определиться, куда вы их будете вкладывать, чтобы они не обесценились, лёжа в сейфе».

Юлия Донская, эксперт по зарубежной недвижимости:

«С продажей вторички лучше повременить до того момента, пока не появятся хорошие ипотечные программы для вторичного жилья. К сожалению, без ипотеки выгодно продать квартиру будет сложно. Если квартира инвестиционная, тоже не вижу смысла продавать её сейчас до того момента, пока не появятся выгодные ипотечные ставки. Если вы решили уехать из страны — продавайте. Сейчас с каждым днём процедура вывода денежных средств из России усложняется, остаётся не так много способов».

Аделина Перфилова, руководитель Banksp, эксперт в инвестициях в недвижимость:

ЖК Crystal квартала Union Park. Скидка до 9%

от 12 млн ₽
Народное Ополчение

Небоскребы бизнес-класса. Ипотека от 4,1%. Ультрамодные небоскребы с фантастическими панорамными видами на Москву и Серебряный бор.

«Продавать недвижимость без конкретных целей сейчас однозначно нельзя. Какие цели оправданы:

Улучшение жилищных условий. При этом вторичное жильё к покупке рассматривать не советуем — ипотечные ставки слишком высокие и условия невыгодные.
Инвестиции для выхода на зарубежные рынки, например Дубая. Цены на жильё здесь только растут. Так, можно купить несколько недорогих объектов на старте продаж и перепродать их через несколько месяцев с выгодой в 20–50%».

Александр Землянко, эксперт, практикующий юрист в сфере жилой недвижимости и ипотечного кредитования:

«Если речь идёт об улучшении жилищных условий, то продажа квартиры интересна, так как доплата за другую (лучшую, большую) тоже будет меньше.

Если мы говорим о продаже инвестиционной квартиры, купленной ранее для цели перепродажи, то нужно оценивать текущую прибыль. Точно сейчас не стоит продавать квартиру, если цена покупки была выше, чем текущая цена продажи. Исключением может быть квартира, купленная в ипотеку. Зафиксировать убытки сейчас будет выгоднее продолжающихся потерь за счёт оплаты процентов банку».

Вырастет ли цена на вторичку: чего ожидать в этом году

Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен — кто-то до осени 2023 года, а кто-то на 1,5–2 года. Согласно данным центра аналитики IRN.RU, цена вторички Москвы должна достичь уровня начала 2020 года — общий прогноз падения стоимости составляет 30% от максимума весны 2022 года.

С учётом уже произошедшего уменьшения цен в прошлом году осталось потерять ещё 10–20% стоимости квадратного метра, что, скорее всего, растянется на срок до 2 лет. Тенденция падения цены в среднем на 1% в месяц актуальна и для рынков жилья других регионов РФ.

Поскольку покупательская активность остаётся на порядок ниже, чем в предыдущие годы, объём предложений также зафиксируется на высоком уровне. На рост спроса и, соответственно, цен пока рассчитывать не приходится.

Подведём итоги

Последние события 2022 года негативно отразились на рынке недвижимости, вызвав спад спроса на жильё и вынужденное снижение цены. Тенденция продолжится и в 2023 году.

Эксперты не рекомендуют торопиться с продажей квартиры в 2023 году без веских причин и при отсутствии высокой мотивации. Продажа оправдана при потребности в улучшении жилищных условий, скором переезде, срочной нужде в деньгах или других обстоятельствах, требующих незамедлительной реализации.

По прогнозам экспертов, ждать роста цен на вторичном рынке в 2023 году не стоит. Выигрывает сейчас тот, кто покупает. Квадратный метр будет терять в цене в среднем 1% в месяц. Но если уж вы решили продать недвижимость сейчас в 2023 году — не тяните, с каждым месяцем цена будет только ниже.

Сбербанк спрогнозировал снижение цен на жилье в 2023 году
В банке считают, что процесс будет неравномерным: в одних регионах цены снизятся, в других останутся без изменений, а где-то возможен рост

Сбербанк ждет охлаждения на рынке жилой недвижимости и снижения цен в среднем по России на 5%. Об этом на конференции Сбербанка «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития» рассказала старший управляющий директор, директор аналитического управления банка Наталья Загвоздина.

«В этом году мы ждем все-таки охлаждения. Если мы возьмем среднее по России, наверное, мы склоняемся к тому, что цены в этом году скорректируются на 5%, а дальше будут только стабилизироваться», — сказала Загвоздина. В каких-то регионах цены на недвижимость снизятся сильнее, чем на 5%, в других останутся без изменений, а в некоторых возможен рост в силу разных факторов, уточнила эксперт.

Прогнозы Сбербанка являются умеренно-консервативными, отметила директор аналитического управления банка. «Пока мы не видим такого потребительского спроса. У нас нет такой уверенности, что дешевая ипотека останется в том же объеме, на тех же условиях», — отметила Наталья Загвоздина.

Согласно прогнозам банка, в 2023 году ожидается снижение спроса на первичном рынке на 10% к довольно высокому 2022 году. «А выход по количеству сделок договоров долевого участия (ДДУ) уровня 2021 года, когда у нас было порядка 900 тыс. их, вот этот уровень, по нашим прогнозам, будет достигнут в 2025 году», — добавила эксперт.

По данным исследования «Домклик», почти половина — более 45% — риелторов из столичных регионов считают, что во втором квартале 2023 года цены на жилье будут снижаться. В среднем по выборке прогнозы по ценовой динамике на новостройки распределились почти поровну: примерно треть риелторов ожидают роста, треть — стагнации, треть — снижения. Но в крупных городах о снижении говорят уже 45% респондентов и даже более. Такие показатели отмечены в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленобласти, Нижегородской области.

Ранее в марте аналитики «Домклик» уже отмечали снижение цен на жилье в Москве. Статистика объявлений на платформе свидетельствует, что за три недели первого весеннего месяца средняя цена 1 кв. м в предложении вторичных квартир снизилась на 10,7%.

Эксперты назвали факторы для стабилизации цен на новостройки в 2023 году
По оценкам экспертов, с начала 2020 года по февраль 2023 года средние цены в новостройках России показали 83%-ный рост. Однако с 2022 года рост цен замедлился

Стоимость квадратного метра на рынке новостроек в 2023 году сохранится на текущем уровне. Такую точку зрения высказали эксперты на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости «Эксперт РА».

По оценкам «Эксперт РА», с начала 2020 года по февраль 2023 года средние цены в новостройках России показали «феноменальный рост» — 83%. «В некоторых регионах ситуация выглядела драматической. Например, в Краснодарском крае цены на первичку выросли более чем в два раза, в Петербурге — почти в два раза. В Москве — около 80%», — отметил младший директор группы корпоративных рейтингов «Эксперт РА» Роман Андреев

«Мы предполагаем, что сложится новый ценовой баланс — цены, вероятно, перегрелись. Мы ожидаем возвращение к долгосрочному тренду в стадии нормального роста», — сказал Роман Андреев.

По его словам, большинство застройщиков закладывает «плоский» уровень цен за квадратный метр в 2023–2024 годах — они будут соответствовать ценам 2022 года. Девелоперы не ожидают существенного роста стоимости жилой недвижимости на первичном рынке, но и снижения от достигнутых уровней тоже не прогнозируют. Застройщики будут стремиться сохранить цены и маржинальность проектов, даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства.

«Есть факторы, которые будут поддерживать цены, — инфляция, себестоимость строительства. Но и вверх они не пойдут, потому что спрос сокращается. Скорее всего, мы увидим охлаждение бурного роста, который был в последние два-три года, и возвращение цен к нормальной здоровой динамике», — отметил Роман Андреев из «Эксперт РА». «В 2023 году, скорее всего, мы увидим сохранение текущего уровня цен», — пояснил он.

По данным «Дом.РФ», на первичном рынке сейчас высокая доля ипотеки — 90%. В нормальной ситуации — 60–70%. На вторичном рынке соотношение примерно 50 на 50. Но цены на вторичном рынке сейчас ниже, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «Можно купить квартиру в той же готовой новостройке, но по цене ниже строящегося дома. Вот поэтому ответ на вопрос, будут ли дальше расти цены, — скорее всего, нет. У нас есть естественный ограничитель в виде вторичного рынка. Мне кажется, строительное сообщество должно задуматься, как вернуть этот спрос, ушедший на вторичный рынок», — рассказал Михаил Гольдберг.

По его словам, раньше люди продавали квартиру на вторичке, покупали в новостройке большей площади, брали ипотеку или добавляли накопления, потому что доплата была небольшой — в размере первого взноса по ипотеке. «Теперь у нас таких сделок на первичном рынке фактически нет, потому что все цепочки перешли на вторичный рынок. Это тот спрос, который недополучает рынок новостроек из-за создавшегося дисбаланса на рынке», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ».

Банки также ожидают стабилизации цен на рынке новостроек. «В 2023 году стоимость метра сохранится на том же уровне, который и был, и будет поддерживаться в том числе новыми видами выводимого жилья — квартирами с отделкой, с мебелью», — сказал управляющий директор Совкомбанка Артем Языков. Снижения цен банкир тоже не прогнозирует. «Мы не ожидаем отката, драматического падения цен. На это будет влиять достаточно много факторов, в том числе отделка, меблировка, инфраструктура, которую застройщик строит вместе с объектом», — пояснил он.

По данным экспертов, массовые скидки замедлили в 2022 году рост цен на новостройки Москвы. Около трети всех квартир на первичном рынке столичного региона в прошедшем году были выставлены на продажу с дисконтом. По оценкам ЦИАН, цена 1 кв. м на новостройки массового сегмента в 2022 году выросла на 6,5%, до 260,3 тыс. руб. Для сравнения, в 2021 году рост был на уровне почти 30%. В 2023 году скидки не только сохранились, но и выросло их предложение и размер.

«Штиль отменяется»: что ждет рынок жилья в Москве летом 2023 года

Столичный рынок жилья летом традиционно замирает, однако в этом году полного затишья ждать не стоит, уверяют эксперты сферы недвижимости.

Летом в Москве полного затишья на вторичном рынке жилья, как это часто бывает в теплый сезон, ждать не стоит. Как пояснил директор направления «Вторичный рынок» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, штиль отменяется из-за накопившегося отложенного спроса. Кроме того, вторичка оживилась за счет покупателей, которые присматривались к новостройкам.

Сергей Шлома: «Тенденция сохраняется и будет сохраняться до тех пор, пока девелоперы не опустят цены. Или пока стоимость вторички не поднимется до цен новостроек. Но пока мы не видим такой тенденции, нет оснований для заметного роста цен на вторичном рынке. Экономическая ситуация непростая, покупательная способность населения не увеличивается».

Спрос на вторичку сейчас высокий — вдвое выше, чем год назад. И вряд что-то поменяется в ближайшее время, считает собеседник НТВ.https://www.ntv.ru/embed/2203744

По данным аналитиков агентства, «однушка» на вторичном рынке «старой» Москвы сейчас обходится в среднем в 9,07 млн руб. «Двушка» стоит в районе 13,29 млн руб., «трешка» — около 19,06 млн руб. Средний ценник на многокомнатные лоты — 55,82 млн руб. Усредненная стоимость одного «квадрата» — 274,9 тыс. руб. За прошедший месяц он подорожал всего на 0,2%.

В Новой Москве квадратный метр на вторичке дешевле — порядка 202,1 тыс. руб. (+0,2%). Медианная стоимость квартиры в ТиНАО — 9,87 млн руб.

В Подмосковье «квадрат» в среднем оценивают в 138,6 тыс. руб., а квартиру — в 6,65 млн руб. (+0,2%).

Дорожающий «квадрат» новостроек

Летом московский рынок новостроек будут формировать дорогие квартиры (от 25 млн руб.), рассказал директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. Цены в этом сегменте жилья стагнируют как в столице, так и в области. Однако в годовом выражении стоимость предложения увеличилась и продолжает рост. Связано это с тем, что в I квартале 2023 года сильно вырос спрос на низкобюджетные лоты в проектах комфорт-класса. Их продажи увеличились на 32%, сказал эксперт.

Валерий Кочетков: «Если в прошлом году доля квартир в новостройках стоимостью до 15 млн руб. составляла 55%, то сегодня — не более 35%. Лоты по цене до 10 млн руб. занимали в общем объеме 15%, а сегодня — всего 11%. С другой стороны, увеличивается объем предложения квартир стоимостью более 25 млн руб. Таким образом, летом рынок будут формировать проекты более дорого формата и средневзвешенная цена квадратного метра вырастет».

В «старой» Москве сейчас однокомнатная квартира на первичном рынке стоит в среднем 11,79 млн руб., подсчитали аналитики «ИНКОМ-Недвижимости». «Двушки» и «трешки» обойдутся в среднем в 18,16 млн руб. и 26,85 млн руб. соответственно. Многокомнатные предложения — в районе 50,73 млн руб. Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке — 346,6 тыс. руб. (за минувший месяц +1,1%).

В ТиНАО «квадрат» первичного жилья оценивается в 228,1 тыс. руб. Усредненная стоимость такой квартиры в Новой Москве — 10,80 млн руб. (-2%).

В Московской области среднестатистический «квадрат» обойдется в 172,2 тыс. руб., а квартира — в 7,96 млн руб. (+0,4%).

Падение интереса к аренде

Масс-маркет столичного жилья будет жить летом по правилам сезона, в период отпусков обычно снижается интерес к долгосрочной аренде, рассказала замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова. Цены будут плюс-минус прежними: арендаторы не дают им расти из-за отсутствия роста доходов, а собственники не дают им снижаться в связи с общим подорожанием уровня жизни.

По словам эксперта, очень часто стоимость аренды жилья не меняется годами. Сейчас сюрпризов от рынка тоже ждать не стоит. В этом году предложение аренды в Москве почти не поднималось, а весной даже падало. Рынок понемногу оживляется, но спрос все еще в три раза ниже предложения.

Оксана Полякова: «И собственники сдаваемых квартир по-прежнему готовы торговаться и давать скидки, чтобы избежать длительного простоя своих объектов. Поэтому всплеск или падение спроса на аренду жилья массового сегмента в Москве маловероятны. Средняя стоимость аренды не снижается, поскольку самые экономичные объекты быстро уходят из экспозиции, не накапливаются в ней. Их удельный вес в общем объеме не растет, соответственно, усредненный показатель сохраняется или чуть увеличивается».

По оценкам специалиста, в апреле аренда «однушки» в ЦАО в среднем стоила 56 тыс. руб., в ЗАО — 43 тыс. руб., в САО — 39,3 тыс. руб., в ЮЗАО, СЗАО и СВАО — 36–37 тыс. руб., в ЮАО и ЮВАО — порядка 35 тыс. руб., а в ВАО — 33,7 тыс. руб.

«Зависший» коттедж

В Подмосковье летом загородная недвижимость может подешеветь на 10%, прогнозирует начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «ИНКОМ-Недвижимости» Татьяна Максимова. Число интересных лотов, по ее словам, снижается естественным путем — их выкупают, а новых объектов строят мало. Стройка замерла еще в пандемию, уточнила эксперт.

Помимо этого, на рынке выставлено много коттеджей по завышенной цене. Стоимость реальных сделок, по словам собеседницы НТВ, намного ниже.

Татьяна Максимова: «То есть качественные объекты по рыночной цене находятся в экспозиции короткое время и существенно не влияют на среднестатистические показатели стоимости, а объекты с завышенной ценой остаются в рекламе надолго и служат неправильным ориентиром для собственников жилья. Так, выставляя объект на продажу, многие собственники удивляются, почему же он не продается. Видимо, рынок стоит, считают они. Но рынок живет, просто на другом уровне!»

В итоге пока переоцененный лот «висит», интерес к нему падает. Владелец просто не успевает снизить стоимость до адекватной. «Сейчас очевидно, что цены на загородную недвижимость расти не будут. Напротив, с большей долей вероятности можно говорить о снижении цен, связанном с приведением стоимости объектов в соответствие с реалиями рынка», — заключила специалист.

Что в 2023 году будет с ценами на недвижимость? Прогноз экспертов

В 2022 году после двухлетнего роста цены на недвижимость начали падать. Продолжит ли дешеветь жилье в 2023 году, aif.ru рассказали эксперты.

Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы, основатель и руководитель агентства недвижимости:

«Основные факторы, которые будут влиять на российский рынок недвижимости и цены на квартиры в 2023 году:

Есть прогнозы, что после нового года Банк России может поднять ключевую ставку. В таком случае кредиты, в том числе и на покупку жилья, станут менее доступны для россиян. С учетом того, что порядка 70% жилой недвижимости на столичном рынке приобретается с привлечением ипотечных средств, поднятие ключевой ставки может негативно отразится на уровне спроса.

Второй фактор — социально-политическая ситуация в стране в целом. Как уже было сказано, рынок жилья на 70% состоит из ипотеки. Человеку, чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо быть уверенным не только в завтрашнем дне, но и в своем стабильном доходе на долгие годы вперед.

Третий фактор — объем предложения на рынке. Уже сейчас видно, что количество нового жилья, которое застройщики выводят на рынок, начинает сокращаться. Соответственно, этот фактор может стать новым трендом. То есть мы будем наблюдать формирование некого баланса, когда на фоне падения спроса цены будут удерживаться за счет сокращения общего объема предложение на рынке.

В целом мы не ожидаем тренда на рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 году, а прогнозируем тренд на снижение. Если, конечно, не появится каких-то глобальных факторов, позитивно влияющих на рынок и его стабилизацию. Дешеветь будут квартиры всех направлений, во всех локациях, но снижение цен будет очень плавным без существенных падений — в пределах 2-3% в квартал.

Если не будет новых негативных факторов, которые могут повлиять на снижение спроса, то мы прогнозируем общее снижение цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал. За год это не больше 10-12%.

Все разговоры о том, что рынок упадет на 30% — это нереальная история. Технически представить, что собственник квартиры согласится продать ее на 30% дешевле, просто невозможно.

Для этого должны наступить такие-то глобальные существенные обстоятельства.

В сегменте новостроек ситуация еще более жесткая. Здесь у каждого застройщика своя финансовая модель, проектное финансирование. Ожидать, что девелоперы начнут массово демпинговать, не стоит. Все их предложения и акции уже отыграны до нового года. В следующем году, на мой взгляд, они начнут заниматься более качественной разработкой продукта, чтобы привлечь покупателя, будут придумывать новые инструменты, стимулирующие спрос».

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса:

«На наш взгляд, реалистичнее выглядит падение цен на рынке недвижимости. Доходы людей отстают от темпа роста ежедневных доходов, горизонт планирования снизился из-за высокой неопределенности как в экономике, так и в геополитике. Поэтому люди не спешат за ипотечными кредитами, заняв выжидательную позицию и отложив планы по улучшению жилищных условий.

Зато объем ввода новостроек, по данным Минстроя, в 2022 году не уступит рекордам 2021. Динамика стройки тоже высокая — плюс 20%. Чтобы продать новые квадратные метры, застройщикам придется уменьшать аппетиты и снижать цены.

Профессиональные участники рынка расходятся в прогнозах падения цен на недвижимость, склоняясь, что они вернутся на уровень конца 2019 года, то есть потеряют около 40%. Однако, мы считаем, что в среднем жилье подешевеет не так значительно — на 15%-20%. Прежде всего потому, что рынок 2023 года будет под давлением кризиса, который толкает все цены вверх, включая недвижимость».

Сергей Зайнуллин, доцент кафедры национальной экономики РУДН:

«Рынок недвижимости медленно реагирует на рыночную ситуацию, с задержкой на 3-6 месяцев, отложенная негативная реакция покупателей 2022 года перенесется на 2023 год. Пузырь недвижимости стал сдуваться. В 2023 году мы увидим еще большее снижение цен, минус 20-30% к текущим ценам.

Падение уровня жизни населения и реальных доходов — главный фактор, который определяет платежеспособный спрос. По прогнозам Обзора Международного валютного фонда за октябрь 2022 года, в 2022 году ожидается падение ВВП России на 3,5%, а в 2023 году — на 2,5%. Следовательно, доходы населения и покупательная способность населения будет падать. На этом фоне платежеспособный спрос на жилую недвижимость будет падать.

Следующим фактором, следующим из первого и влияющим на цены на недвижимость, является неопределенность экономической ситуации, отсутствие гарантий сохранения работы, особенно у тех, кто работал на западные компании, если нет уверенности в будущих доходах, то очень рискованно брать ипотеку.

В 2023 году усилится конкуренция между застройщиками и владельцами вторички, которые все больше будут распродавать жилье и переезжать в более скромное жилье, поскольку падает возможность погашать ипотеку».

Максим Чурилов, эксперт рынка недвижимости:

«Удорожание ипотеки приведет к тому, что спрос упадет на новостройки. Усугубит это еще и тот факт, что в начале года всегда происходит сезонный спад продаж. В итоге снижение спроса должно привести к тому, что цены также пойдут вниз.

Сказать о каких-то точных значениях снижения цен крайне сложно. Те девелоперы, у кого есть финансовая подушка, чтобы пережить этот спад, не будут сильно снижать цены. У других застройщиков все будет зависеть от их финансовых возможностей.

Ожидаемым результатом в данном случае будет продолжение тенденции к перетеканию спроса с новостроек на вторичный рынок недвижимости. <…> Дополнительный плюс в том, что можно приобрести уже готовое жилье, в районе с инфраструктурой, фактически останется только расставить в квартире мебель и жить.

При этом цены на вторичное жилье не будут расти, так как рынок сейчас на стороне покупателей. Из-за того, что покупателей сейчас мало, собственники готовы делать скидки. Но и резко падать цены на вторичную недвижимость тоже не будут, так как цены будут поддерживаться этим самым перетекающим спросом с первичном рынка недвижимости».

Стало горячо: грозит ли обвал перегретому рынку жилья

В Москве количество сделок во всех сегментах значительно сократилось

Ситуация на рынке недвижимости в стране в первые месяцы 2023 года далека от оптимизма — в особенности в столичном регионе. Спад в активности был зафиксирован как в первичном, так и вторичном секторе, где были показаны худшие за многие годы показатели. Слабость рынка, где уже несколько месяцев цены снижаются, может свидетельствовать о перспективах дальнейшего обвала. В том, не грозит ли столичному рынку жилья полноценный кризис, в каких еще регионах может быть спад и что будет в ближайшее время с ценами, разбирались «Известия».

Отскок и обвал

В 2020–2022 годы российский рынок недвижимости пережил бум, которого не наблюдалось на протяжении доброго десятка лет. Москвы это коснулось в наибольшей степени. За менее чем два года средняя стоимость квадратного метра подскочила со 185 до 270 тыс. рублей или почти в полтора раза. Всё это произошло на фоне спада и лишь частичного восстановления экономики.

По итогам февраля вышел ряд данных, которые никак не могли прибавить оптимизма. К примеру, договоров долевого участия в феврале было зарегистрировано на 48% меньше, чем в том же месяце предыдущего года. Для сравнения, в январе падение составляло 15%. Справедливости ради, настолько мощный обвал был во многом вызван эффектом высокой базы, поскольку в феврале 2022 года на фоне паники на рынках инвестиции в недвижимость резко выросли.

Немногим лучшая ситуация сложилась и на вторичном рынке. Число зарегистрированных сделок по сравнению с февралем 2022 года упало на 20% до 10 690, тогда как в январе спад составлял несколько меньше — 17,5%. Сопутствующие характеристики, вроде длительности присутствия объектов на рынке без продажи (7,5 месяца) также остались весьма неблагоприятными. Отметим, что рынки первичного и вторичного жилья взаимосвязаны, так как продажа вторички помогает покупать новое или погашать ипотеку по нему.

Почему всё так

Главной проблемой на сегодняшний день является огромное количество вводимого или готовящегося к вводу жилья, тогда как спрос по целому ряду причин буксует или даже снижается. Между тем, рост цен в 2020–2022 годах не подкреплялся увеличением доходов, как это было в 2000-е годы. В результате оформилось явление, которое можно было бы охарактеризовать как «ценовой пузырь». Судя по поступающим данным, говорить об охлаждении перегретого рынка пока рано. На продажу выставлено на 40–50% квартир больше, чем годом ранее, притом что спрос на жилье сейчас меньше, чем в первом квартале 2023 года.

Надо сказать, что Москва — не единственный регион, который испытывает такие трудности. Характерна ситуация в Татарстане, где цены на жилье взлетели с некоторым лагом в столице, но, пожалуй, еще более впечатляющим образом. В Казани квадратный метр в начале 2023 года подорожал на 56% по сравнению с аналогичным периодом. Одновременно число проданных квартир рухнуло на 35%. При этом из строящихся квартир (20 тыс.) не было реализовано 14 тыс., а на ближайшее время запланировано строительство около 37 тыс. объектов. Запаса вводимого жилья хватит при текущих темпах продажи на 11 лет, что является исключительно высоким показателем.

В 2020–2022 годах рынок резко поднялся не в последнюю очередь благодаря ипотеке — как стандартной, так и разнообразным льготным программам. Но вполне возможно, что этот резерв исчерпан и ипотечный рынок будет корректироваться. Так, директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в феврале писала: «В ипотеке доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой (ПДН 80+, т.е. платежи превышают 80% дохода заемщика) уже 44%. Это больше, чем в потребительском кредитовании (около 35%), и, конечно, говорит о рисках. Доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) впервые превысила половину от всех ипотечных выдач: за IV квартал 2022 года она составила 53% против 37% годом ранее. При этом на первичном рынке ипотеки доля таких кредитов достигла 69%».https://iz.ru/video/embed/1487385#inside

Перегрет, но спада нет

Хотя опрошенные «Известиями» аналитики в целом согласны с тем, что рынок перегрет, перспектив краха или значительного обвала цен они всё же не видят

— В Москве в феврале 2023 года число сделок на вторичном рынке составило 10,69 тыс. (рост на 39% по отношению к январю). Если сравнивать со средними месячными темпами продаж, которые фиксировались после 24 февраля (2022 года. — Ред.), то здесь тоже нет спада — в среднем в апреле 2022 – январе 2023 заключалось 9,93 тыс. сделок, — отметил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

— В новостройках, действительно, зафиксирована нестандартная динамика: в феврале объемы продаж были ниже январских, но на более длинных отрезках (3- или 6-месячных средних) явного спада тоже нет. Кроме того, банки рапортуют о хорошей статистике по ипотечным заявкам в феврале и марте, прекратилось снижение номинальных цен предложения на вторичном рынке, стабилизировался срок экспозиции квартир — то есть косвенные индикаторы не свидетельствуют о том, что мы находимся в начале масштабных кризисных явлений, — добавил собеседник «Известий».

По словам аналитика ФГ «Финам» Натальи Пырьевой, первичный рынок недвижимости Москвы, действительно, достаточно серьезно перегрет. Цены выросли гораздо сильнее инфляции, тогда как доходы населения не показывают рост.

— Но по нашим оценкам, крупный спад цен столичной недвижимости маловероятен, поскольку, несмотря на слабый спрос и повышение ипотечных ставок, покупатель на рынке остается. Кроме того, себестоимость строительства продолжает повышаться, хотя и не такими значительными темпами, как ранее, за счет чего застройщики не смогут предоставлять крупные скидки, — отметила она.

— Период хайпового спроса в недвижимости временно прошел, и сейчас динамика роста объема предложения выше, а значит, и конкуренция между продавцами, — считает директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Сейчас хорошо себя чувствуют собственники ликвидных квартир. Цена на них продолжит расти, пусть и меньшими темпами, чем последние несколько лет. А вот собственники низколиквидных квартир в непопулярных локациях, с невостребованными планировками, большим количеством комнат, если и не будут снижать цены, то станут более лояльны к предоставлению скидок.

Представитель «Этажей» также отметил, что среди факторов, повлиявших на состояние дел на столичном рынке, не последним стал взлет популярности индивидуального жилищного строительства. Теперь на него распространились многочисленные программы поддержки. К примеру, можно завершить постройку дома своими силами, взяв на это ипотечный кредит, чего нельзя было вообразить еще несколько лет назад.

По словам Натальи Пырьевой, значимость строительного сектора для экономики во многом обуславливает то, что серьезного обвала там не должно произойти.

— В этой сфере работают 7 млн человек, она способствует развитию множества смежных отраслей (металлургия, стройматериалы, мебель и т. д.). Таким образом, строительная отрасль является сильным мультипликатором и стимулирует развитие широкого спектра производств, то есть каждый вложенный в жилищное строительство рубль в России дает дополнительных налоговых поступлений на 75 копеек. В связи с этим государство заинтересовано в дальнейшей поддержке отрасли. Поэтому ситуация будет оставаться под контролем, и серьезных потрясений мы не ожидаем, — резюмировала она.

Рынок жилья замер в ожидании обвала цен?

Стоимость ипотечных кредитов растёт, для их получения требуется всё больше документов

Брать или не брать — вот в чём вопрос. В смысле ипотеку. Впрочем, вопрос нынче стоит не так просто, со ссудами на покупку недвижимости творится нечто странное. Во-первых, они вопреки оптимистичным заявлениям наших чиновников почему-то дорожают. Во-вторых, банки продолжают ужесточать требования к пакету документов, по которому одобряется (или не одобряется…) заявка. И, наконец, ситуация на рынке недвижимости крайне неопределённая.

«Средняя ставка по ипотеке в РФ начала последовательно увеличиваться с июня 2022 года и к ноябрю достигла 7,38%. В последние два месяца прошлого года показатель фактически откатился к уровню июля (6,65%), а с начала года вновь стал расти. В январе средняя ставка выросла на 1,2 пп, в феврале — на 0,19 пп, в марте, по прогнозам ВТБ — на 0,26 пп. Таким образом, по итогам первого квартала средняя ставка по ипотеке достигла 8,3%», — говорится в исследовании банка ВТБ.

О каких 8% «средней температуры по больнице» идёт речь, не очень понятно. Если посмотреть предложения того же банка, то всё начинается от 10,7% годовых. Да, есть льготные программы, но их пойди получи… Причём стоит отметить, что у ВТБ отнюдь не самые высокие по рынку ипотечные ставки, есть от 12% годовых и выше.

Причём все означенные цифры — именно «от». После того, как специалисты банка рассмотрят собранный вами пакет документов, они и примут решение по фактической ставке. Которая может существенно отличаться от «от».

«Ипотеку мне одобрили, но ставка в 13,5% годовых как-то совсем не радует. Плюс обязательное страхование в „дочерней“ компании банка, де факто получается все 15% годовых. Хотя, казалось бы, я идеальный заёмщик — собственные средства есть, хватит на 20−25% стоимости приобретаемой квартиры, да и получаю неплохо. Работаю почти что в госструктуре, не на самой низкой должности. Однако что-то объяснить мне не соизволили, и эту одобренную ипотеку я использовать не буду», — рассказывает молодой инженер-эксплуатационник Евгений.

В чём причина?

«Система может отклонить заявку, даже если к клиенту нет персональных претензий. Например, он работает в сфере, представители которой часто стали пропускать платежи в последний год. В таком случае проще обратиться в другой банк, чем доказывать несправедливость решения», — утверждает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Но тут-то отказа де-юре нет! Хотя да, отказов по совершенно непонятным причинам нынче очень много. Поэтому и появляются такие вот странные объяснения. Кстати, если в качестве первоначального взноса вы хотите использовать (частично) средства маткапитала, то ссуду нынче тоже не дадут. Почему? Финансисты говорят, что у них в последнее время наблюдаются проблемы с его получением — госструктуры почему-то не торопятся переводить в банки эти средства…

Ипотека на новостройки, находящиеся с процессе возведения, причём не только на уровне пресловутого «котлована», а уже почти готовых (и готовых, но без документов) домов практически померла. Так как теперь везде требуется поручитель по данному кредиту. Тот, кто выполнит обязательства заёмщика, если он это не сможет. Или не захочет. Как несложно догадаться, найти такое лицо даже среди родственников сейчас крайне проблематично. К тому же есть ряд требований, которым эти самые поручители должны соответствовать.

В целом можно говорить о том, что финансовые структуры пытаются минимизировать риски, то есть свести выдачу этой самой ипотеки к минимуму. Или вообще к нулю. В ход идут запретительные ставки, различные строгие условия и прочие уловки. То есть рынок ипотеки де-юре как бы есть, но де-факто его почти нет.

Тем не менее, при должном упорстве и наличие связей получить ссуду всё-таки можно. Вопрос только на что — на «первичку» или на «вторичку»?

«Лично я бы сейчас рассматривал вторичный рынок. Во-первых, сейчас это гораздо надежнее. Покупаешь то, что видишь. Во-вторых, цены сильно ниже. Если посчитать, то даже ипотека по рыночным ставкам в этом случае может оказаться выгоднее», — говорит член президиума правления «Опоры России» Евгений Шлеменков.

Да, разумно. Цена, за которую человек готов продать свою недвижимость, лимитирована только его желаниями, тогда как менеджер компании-застройщика выполняет распоряжение начальства. И хотя цены на новостройки уже упали, тут есть ещё куда стремиться.

«Доступная ипотека отнюдь не делает жилье доступным. Когда эту лавочку прикроют, у застройщиков просто не останется другого пути, кроме как начать опускать цены. Тогда и спрос нормализуется. Напомню, что именно супердешевая ипотека вновь „разогнала“ в 2022 году стоимость новостроек», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» Олег Репченко.

Любопытно, что в последнее время практически полностью пропали аналитические обзоры по поводу динамики цен на недвижимость. Зато всевозможные статьи о том, как растут цены и как увеличивается спрос, появляются как грибы после дождя. Вот только люди им не верят, они ориентируются на такой объективный показатель, как доходы населения. А тут, как известно, всё хуже некуда.

В настоящий момент рынок недвижимости замер в шатком равновесии, готовый в любой момент сорваться вниз. Банки в курсе сложившейся ситуации. Прогнозы по падению цен на квадратные метры в 30−50% до конца 2023 года никуда не делись, они по-прежнему актуальны. А финансисты при помощи роста ставок по ипотеки сами же подталкивают рынок вниз, к новым минимумам цен.

«Россиянам не стоит ждать падения цен на жилую недвижимость. Не нужно ждать удешевления квадратного метра — с учетом подорожания некоторых стройматериалов, проектного финансирования, а также исходя из снижения темпов продаж, с учетом декларированного качества проектов, стоимости земли и инфраструктуры. Некомпетентные эксперты своими прогнозами вводят людей в заблуждение. Именно сейчас на рынке наблюдается идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий», — заявил на днях замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин.

Осталось только добавить про рост благосостояния россиян — и будет «полный джентльменский набор».

«Цены не просто выросли сами по себе, они выросли существенно выше, чем доходы населения. И что получается в итоге? Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать, сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на „первичке“ это было шесть лет, то сейчас это восемь лет. То есть, о какой доступности мы говорим?», — возмущается директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

Да, в Центробанке работают реалисты, собственно, в коммерческих банках тоже. Цены на квартиры и дома недоступны для покупателей, поэтому они неизбежно упадут. Сильно упадут. Это, как говорится, и ёжику понятно. В Минстрое вот не понимают, но это — их проблемы.

Таким образом, какие нынче ставки по ипотеке и дают ли её в принципе — по сути, не так важно. Поскольку покупать сейчас что-либо не имеет никакого смысла. Цены ещё слишком высоки, застройщики пока ещё не бегают по потолку, считая колоссальные убытки, у них всё ещё впереди. Но это у них случится уже в не очень отдалённой перспективе. Стоит также учесть и начавшийся рост курса доллара, который подрывает покупательную способность населения. Импортных товаров у нас много, а отечественных мало, и больше не становится. Поэтому люди думают о том, как выживать. А не о покупках новых хором.